2020房地产估价师理论与方法章节专项题：房地产价格和价值

第三章　房地产价格和价值

单项选择题

1.下列房地产价格影响因素的选项中，属于社会因素的是(　)。

A.房地产投机

B.房地产制度政策

C.人口增长

D.居民收入

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素包括政治治安状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。选项B是制度政策因素，选项C是人口因素，选项D是经济因素。参见教材P146。

2.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是(　)。

A.居民收入增加

B.房产税征收

C.人民币升值

D.居民消费价格指数上升

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。参见教材P143。

3.下列关于挂牌价格的说法中，正确的是(　)。

A.挂牌价格一般等于成交价格

B.挂牌价格与成交价格的差额称为议价空间

C.议价空间大，说明市场景气

D.挂牌价格一般小于成交价格

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格通常高于成交价格，二者的差额称为议价空间。市场景气的时候，议价空间较小。参见教材P86。

4.下列描述，错误的是(　)。

A.最低卖价≤成交价≤最高买价

B.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于投资价值

C.同一估价对象可能有不同类型的价值

D.现状价值为市场价值

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项D错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

5.在通常情况下，出让地价最低的出让方式是(　)。

A.拍卖

B.挂牌

C.招标

D.协议

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P88。

6.下列说法中，错误的是(　)。

A.比较价值趋向于成交价格

B.收益价值、开发价值趋向于最高买价

C.成本价值倾向于最低卖价

D.房地产市场成熟且正常时，成本价值最低、比较价值适中、收益价值和开发价值最高

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项D错误，房地产市场成熟且正常时，成本价值、比较价值、收益价值和开发价值应基本一致。参见教材P89。

7.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值(　)收益价值和成本价值。

A.大大高于

B.大大低于

C.等于

D.或者大于，或者小于

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产市场存在泡沫时期，可比实例价格高，最终评估结果也会偏高。所以比较价值高于成本价值和收益价值。参见教材P90。

8.房地产估价师从某特定投资者的角度评估出的价值属于(　)。

A.市场价值

B.残余价值

C.快速变现价值

D.投资价值

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。从某特定的投资者角度考虑评估的是投资价值。参见教材P91。

9.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为(　)。

A.市场价值

B.投资价值

C.谨慎价值

D.在用价值

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。从某特定的投资者角度考虑评估的是投资价值。例如，政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。参见教材P91。

10.下列关于价值类型的表述中，错误的是(　)。

A.现状价值等于市场价值

B.投资价值属于非市场价值

C.市场价值的前提之一是继续利用

D.同一估价对象可能有不同类型的价值

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P90～93。

11.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是(　)。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残余价值

D.快速变现价值

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。谨慎价值是存在不确定因素下的价值，肯定偏小;快速变现价值不符合“适当营销”的原则，也会偏小;残余价值是在非继续利用情况下的价值，也小于正常的市场价值。参见教材P90～93。

12.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为120万元，抵押率为60%，则该房地产的抵押贷款额度为(　)万元。

A.480

B.360

C.288

D.240

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押额度=抵押价值×抵押率=(未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款)=(600-120)×60%=288万元。参见教材P95。

13.某在建工程抵押贷款余额为1000万元，当地同类在建工程抵押率为50%。房地产开发企业支付给施工单位的工程款比施工单位投入的少1000万元。该在建工程没有预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元。则该在建工程的再次抵押价值为(　)万元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=6000-1000-1000/50%=3000(万元)。参见教材P96。

14.某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为 25000m2，拟建总建筑面积为50000m2、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5000元/m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000m2的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押，目前该笔贷款余额为1860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。下列描述正确的是(　)。

A.尚未还款额为1860万元

B.该在建工程的再次抵押价值为12400万元

C.该房地产的抵押价值为16000万元

D.法定优先受偿款为500万元

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。该在建工程的再次抵押价值=20000×(50000-10000)/50000-1860 /60%-500=12400(万元)。参见教材P95-96。

15.某宗占地面积为2000m2的建筑物，规划其建筑覆盖率为60%，建筑层数15层，且每层建筑面积相等为1200m2经评估总地价为180万元，则该宗土地的楼面地价为(　)元/m2。

A.120

B.100

C.300

D.900

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。方法1：容积率=建筑面积/占地面积=占地面积×建筑密度(建筑覆盖率)×建筑层数/占地面积=60%×15=9，土地单价=1800000/2000=900元/m2，楼面地价=土地单价/容积率=900/9=100元/m2。方法2：楼面地价=土地总价/总建筑面积=1800000/(1200×15)= 100元/m2，参见教材P105。

16.房地产投保火灾险时的保险价值评估，具体指的是(　)。

A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B.建筑物重置成本或重建成本和修复期间的经济损失

C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。

投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不应包含不可损毁的土地的价值，具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。参见教材P96～97。

17.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是(　)。

A.原始价值一般高于账面价值

B.投资价值一般高于市场价值

C.谨慎价值一般低于市场价值

D.快速变现价值一般低于市场价值

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是投资价值。选项A正确，因为存在折旧，所以一般情况下账面价值低于原始价值;选项C正确，谨慎价值是在不确定因素的情况下的评估价值，也低于市场价值;选项D正确，快速变现价值不符合适当营销的原则，也会偏小。选项B错误，投资价值可能高于市场价值，也可能低于市场价值，取决于特定的投资者的风险和收益的偏好。参见教材P91、100。

18.下列说法中，正确的是(　)。

A.无租约限制价值等于合同租金现值

B.出租人权益价值大于承租人权益价值

C.承租人权益价值大于出租人权益价值

D.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。参见教材P99。

19.基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按商服、住宅、工业等用途分别评估，由政府确定的某一估价期日法定最高使用年期的土地权利的区域(　)。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。参见教材P103。

20.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是(　)。

A.土地总价

B.商品房总价

C.楼面地价

D.土地单价

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。参见教材P105。

21.某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为(　)万元。

A.96

B.192

C.240

D.480

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积=2000万/5000=4000m2，土地总价=4000×1200=480万元。参见教材P104～106。

22.下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率为6%)(　)。

A.现在按9.5折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付

D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，现在一次性支付0.95;选项B，一年后支付1/1.06=0.943;选项C，=0.3+[(0.7/3)/6%] ×[1-1/(1+6%)3]=0.923702788;选项D，=0.5+[(0.5/10)/6%] ×[1-1/(1+6%)10]=0.868004352。参见教材P106～107。

23.一套总价60万元的住房，付款方式如下：

(1)在成交日期一次性付清;

(2)在成交日期一次性付清，给予5%的折扣;

(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;

(4)自成交日期起一年内一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是(　)。

A.第(1)、(3)种情况

B.第(3)、(4)、(5)种情况

C.第(2)、(4)种情况

D.第(2)、(4)、(5)种情况

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。(1)名义价格实际价格绝对相同，(3)由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除;(5)肯定存在名义价格和实际价格的差异。参见教材P106～107。

24.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为(　)元/m2。

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房价格=现房价格-从期房到达现房期间的租金净收益的折现值-风险补偿=4500-500/(1+8%)-500/(1+8%)2-4500×3%=3473(元/m2)。参见教材P108。

25.某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000 元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为(　)元/m2。

A.4653

B.5347

C.5352

D.5366

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。该期房目前市场价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿值，月租金净收益=1000/100=10(元/m2)，月折现率=6%/12=0.5%，5000=现房价格-10/0.5%×[1-1/(1+0.5%)10]-现房价格×5%，现房价格=5366元/m2。参见教材P108。

26.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估(　)。

A.挂牌底价

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价

D.最可能的成交价

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价，则可能是挂牌底价。参见教材P92。

27.当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的(　)。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。参见教材P109。

28.“吉芬物品”是指某种生活必需品，在特定条件下，消费者对该类商品的需求与价格成(　)。

A.反方向变化

B.同方向变化

C.无变化

D.变化方向无法确定

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产需求。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P113。

29.当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地产的当前需求通常会(　)。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。参见教材P114。

30.下列选项不属于决定房地产需求量的因素的是(　)。

A.房地产商对未来的预期

B.该种房地产的价格水平

C.相关物品的价格水平

D.消费者的收入水平

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产需求。某种房地产的需求量影响因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)消费者的收入水平;(3)消费者的偏好;(4)相关物品的价格水平;(5)消费者对未来的预期。参见教材P113～114。

31.下列选项中，不属于决定房地产供给量的因素的是(　)。

A.该种房地产的价格水平

B.该种房地产的开发成本

C.房地产开发企业和拥有者对未来的预期

D.消费者的偏好

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。消费者偏好影响房地产需求量。参见教材P116。

32.受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是(　)。

A.均衡价格增加，均衡数量减少

B.均衡价格减少，均衡数量增加

C.均衡价格增加，均衡数量不变

D.均衡价格不变，均衡数量减少

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产均衡价格。房地产供给增加，房地产需求减少，且供给增加的幅度大于需求减少的幅度时，如下图所示，将导致均衡价格减少、均衡数量增加。参见教材P118。

33.下列说法中，正确的是(　)。

A.同一影响因素及其变化，对房地产价格变化的影响是完全相同的

B.同一影响因素及其变化，在不同时期，对房地产价格变化的影响是完全相同的

C.道路建设对住宅房地产价格的影响总是积极正面的

D.紧缩房地产开发贷款对市场价格的影响存在时间的滞后性

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。选项A错误，同一影响因素对房地产价格的影响是不尽相同的;选项B错误，同一因素在不同时期的影响也是不同的;选项C错误，道路建设对住宅价格的影响具有双重性，改善了交通通达性会增值，噪声和尾气污染会贬值。参见教材P119～121。

34.下列房地产因素中，不属于土地实物因素的是(　)。

A.土地面积

B.土地容积率

C.土地开发程度

D.土地形状

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形、地势、地质、土壤、土地开发程度，选项B属于权益因素。参见教材P123。

35.下列属于房地产实物因素的是(　)。

A.房地产新旧程度

B.建筑物朝向

C.房地产坐落

D.房地产人文环境

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。选项BCD均属于房地产区位因素。参见教材P122～126。

36.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了(　)对地价的影响。

A.土地面积

B.地质条件

C.土地位置

D.土地形状

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。为了改善形状不规则土地的利用，往往采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。参见教材P123。

37.商业房地产位置的优劣，主要取决于(　)。

A.周围环境状况

B.位置有利于原料和产品的运输

C.自然景观

D.繁华程度和临街状况

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产;选项B适用于工业;选项C适用于住宅用地评价。参见教材P129。

38.最科学的评价房地产交通便捷程度的距离是(　)。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。经济距离把交通时间和交通费用统一用货币来衡量，是一种更加科学但较为复杂的距离。参见教材P132。

39.下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是(　)。

A.临街状况

B.层高

C.楼层

D.朝向

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。选项ACD属于区位因素。参见教材P131。

40.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是(　)。

A.商业用房

B.住宅

C.写字楼

D.工业用房

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。参见教材P133。

41.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是(　)。

A.朝向

B.楼层

C.方位

D.交通条件

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。交通条件因素和位置因素是平行的关系。房地产区位因素中的位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。参见P131～133。

42.一般来讲，假如人口总量不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是(　)。

A.上涨

B.下跌

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P136～137。

43.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是(　)。

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

C.降低契税

D.提高购房贷款利率

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是制度政策因素。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降;选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;选项D提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本降低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。参见教材P137～139。

44.下列情况中，会导致房地产价格下降的是(　)。

A.提高契税税率

B.增加土地增值税

C.增加增值税

D.减免房产税

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是制度政策因素。契税是向买方收取的，增值税、土地增值税是向卖方收取的。选项BCD三种情况会导致房地产价格的上升。参见教材P138～139。

45.下列情况中，会导致房地产价格上升的是(　)。

A.增加房地产保有环节的税收

B.减少交易环节卖方的税收

C.增加房地产开发环节的税收

D.提高最高首付比例

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是制度政策因素。增加房地产保有环节税收，增加了持有房地产成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，减少房地产需求，进而会使房地产价格下降;减少交易环节卖方的税收，要分清是买方市场或卖方市场，若为买方市场，减少卖方税收会使房地产价格下降;提高最高首付比例，购买门槛上升，从而会减少商品房需求，进而减少房价。参见教材P138～139。

46.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是(　)。

A.卖方市场下增加卖方税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节税收通常会导致房地产价格上涨

C.买方市场下增加卖方税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是制度政策因素。选项A，在卖方市场下，增加卖方的税收，卖方会转嫁给买方，通常会导致房地产价格上涨;选项B，增加房地产持有环节的税收，增加持有成本，可以抑制投资和投机，通常会导致房地产价格下跌;选项C，在买方市场下，增加卖方的税收，卖方无法转嫁，会挤压卖方的利润，但是通常不会对房地产价格造成影响;选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。参见教材P138～139。

47.下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是(　)。

A.利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的

B.利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的

C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响

D.从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是经济因素。利率波动对于房地产价格的影响具有双重性。如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨;但是利率上升也使得购房者需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。参见教材P145。

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