2020房地产估价师考试《经营管理》提升训练（三）

1、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的(　)。

A、政策风险

B、机会成本风险

C、未来运营费用风险

D、收益风险

2、房地产开发投资属于典型的(　)房地产投资。

A、收益型

B、收益加增值型

C、机会型

D、博弈型

3、投资组合理论适用于(　)投资者。

A、大型机构

B、中型机构

C、小型机构

D、中小型个体

4、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于(　)的考虑结果。

A、风险投资

B、投资组合

C、风险转移

D、占领世界投资市场

5、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个(　)。

A、正的协方差

B、负的协方差

C、标准协方差

D、绝对协方差

6、假设银行一年期存款利率为2.5%，贷款利率为5.8%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为(　)。

A、6.22%

B、8.2%

C、8.3%

D、9.7%

7、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为(　)。

A、4.42%

B、8.11%

C、8.13%

D、9.54%

8、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是(　)。

A、10.38%

B、11.07%

C、12.45%

D、13.62%

正确答案：

1、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。参见教材P20。

【该题针对“房地产投资的个别风险”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。参见教材P22。

【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。随着大型机构投资者的增加，投资组合理论在房地产投资中的应用越来越广泛。参见教材P22。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

4、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。参见教材P23。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

5、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负的协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。参见教材P24。

6、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。利用公式，收益率=2.5%+0.6×(12%-2.5%)=8.2%。参见教材P25。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

7、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。预期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。参见教材P25。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

8、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是资本资产定价模型。折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。参见教材P27。

【该题针对“资本资产定价模型”知识点进行考核】

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