2020房地产估价师《案例分析》精选题（五）

(1)某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。

(2)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑而积1OOm2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?

(3)某街道旁的一商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知该商业门面装修改造为其街道旁带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问：该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

问答题参考答案

(1)进行该商场抵押价值评估的技术路线：

1)用市场比较法、收益法评估出商场完全产权(出让土地使用权和房屋所有权)的现时房地价格。

2)用基准地价修正系数法、市场比较法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。

3)由完全产权商场的现时房地产价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。

(2)该商场进行房地产拍卖价值评估的技术路线：

1)用市场比较法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。

2)由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价(拍卖底价)。

(3)企业以该房地产进行投保价值评估的技术路线：用成本法、市场比较法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。

(4)该房地产进行理赔价值评估的技术路线：

1)用成本法评估修复所需的费用。

2)用收益法评估出企业的间接损失。

3)由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。(2) :

(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。

甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。

(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，

则甲应该分得：2762.1÷2+30÷2=1396.05万元，

乙应该分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05万元。(3) :

(1)从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低。

(2)按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。

(3)合理的成交价格水平应为：4000-(500+2220÷148)=3485元/m2合理的交易成交价格范围应在3485元/m2左右。

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