2020房地产估价师《理论与方法》专项练习题(二十)

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1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处(　)的罚款。

A、1万元以上3万元以下

B、3万元以上5万元以下

C、5万元以上10万元以下

D、5万元以上20万元以下

2、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是(　)。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±20%

3、下列(　)不属于鉴证性估价应当遵循的原则。

A、独立

B、客观

C、公正

D、牟利

4、(　)一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。

A、实际成交价格

B、评估价值

C、评估价格

D、真实价值

5、关于房地产估价误差的说法，错误的是(　)。

A、房地产估价难免会有误差

B、房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差

C、不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

D、可通过严格履行估价程序来减小估价误差

6、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是(　)。

A、估价对象的真实价格

B、估价对象的实际成交价格

C、估价对象的重置价格

D、合格估价师的重新估价结果

7、经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是(　)。

A、商品质量参差不齐，方便实现商品筛选

B、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的

C、销售者需要实现总效用最大化

D、商品可以转让，且具有不可移动性

8、下列选项中，通常情况下房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括(　)。

A、抵押价值评估

B、贷款项目评价

C、抵押率测算

D、为抵押权人提供风险提示

9、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的(　)。

A、再次抵押估价

B、抵押期间估价

C、抵押房地产处置估价

D、续贷抵押估价

10、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是(　)。

A、不超过100万元

B、不超过80万元

C、不超过20万元

D、在20～80万元

答案

1、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产估价评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。参见教材P8～9。

2、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围是±10%，有时放宽到±15%。对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超过了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。参见教材P9。

3、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。鉴证性估价应当“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。参见教材P9。

4、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格。参见教材P10。

5、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。因真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，一是实际成交价格，二是合格的估价师的重新估价结果。参见教材P10。

6、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P10。

7、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买;选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的;选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。参见教材P12。

8、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。在抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。参见教材P17。

9、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。再次抵押估价，《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”参见教材P17。

10、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。参见教材P17。

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