2020房地产估价师《经营管理》提升训练（二十九）

1、对于房地产开发投资项目来说，现金流出通常包括(　)。

A、销售费用

B、财务费用

C、运营费用

D、其他经营收入

E、土地与建造成本

2、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括(　)。

A、土地成本

B、建造成本

C、运营成本

D、开发费用

E、房产购买成本

3、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有(　)。

A、投资利润率

B、通货膨胀率

C、风险因素

D、存款利率

E、投资规模

4、IS-LM曲线模型的利率理论认为(　)。

A、利率不受货币因素的影响

B、利率取决于货币供应量与流动性偏好的均衡水平

C、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

D、在IS曲线上，利率在商品市场均衡条件下引起收入反向变动

E、利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值

5、下列各项中，实行单利计息的有(　)。

A、个人储蓄存款

B、地产开发贷款

C、住房抵押贷款

D、国库券

E、房产开发贷款

6、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有(　)。

A、名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大

B、当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率

C、当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率

D、当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1

E、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

7、某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的70%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在75%，且净租金收入每年以8%的速度上涨(收入发生在期末)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括(　)。

A、A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]

B、P=F/(1+i)n

C、P=nA1/(1+i)

D、P=A0+[ A1/(i-s)]×{1-[(1+s)/(1+i)]n-1}

E、P= A1[(1+i)n-1]/ i(1+i)n+G/i{[(1+i)n-1]/i(1+i)n]-n/(1+i)n}

8、房地产投资决策过程的三个阶段分别是(　)。

A、预测阶段

B、策略阶段

C、分析阶段

D、决策阶段

E、定位阶段

9、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有(　)。

A、可预测性

B、不可控制性

C、不可逆性

D、可延期性

E、不可变更性

10、实物期权类型主要包括(　)。

A、等待投资型期权

B、成长型期权

C、放弃型期权

D、刚性期权

E、柔性期权

答案

1、【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等;现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。参见教材P145。

2、【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项E用于置业投资。参见教材P148。

3、【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：(1)投资利润率，即单位投资所能取得的利润;(2)通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;(3)风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。参见教材P150。

4、【正确答案】 CD

【答案解析】 本题考查的是利息与利率。选项A，属于古典学派的储蓄投资决定理论的观点;选项B，属于流动性偏好利率理论;选项E，属于马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。

5、【正确答案】 AD

【答案解析】 本题考查的是单利计息与复利计息。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的;我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。参见教材P154。

6、【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。参见教材P156。

7、【正确答案】 AB

【答案解析】 本题考查的是复利计算。要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。选项C，是等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，选项E，是等差序列现值系数公式，均与题意不符。参见教材P161。

8、【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：策略阶段、分析阶段和决策阶段。策略阶段，即界定可接受的收益和风险。分析阶段，即衡量可能的收益与风险。决策阶段，即评估各种收益与风险。参见教材P240。

9、【正确答案】 CD

【答案解析】 本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资往往是不可逆和可延期的。两大基本特性决定了具有实物期权性质。参见教材P243。

10、【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。参见教材P244。

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