2020房地产估价师案例与分析考点:现金流量折现法与传统方法的区别
现金流量折现法与传统方法的区别:
现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别:
(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中,是模拟开发过程,预测他们在未来发生时所发生的数额,即要进行现金流量预测。
(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到开发完成时止,即既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同,(环球网校房地产估价师频道为您整理)即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上),然后再相加减。例如,评估一宗房地产开发用地2004年10月15日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果预测该宗土地2007年10月15日开发完成后的房价(含地价)为5 000万元,折现率为10%,则需将这5 000万元折现到2004年10月15日,即在2004年10月15日来看的房价实际为5000/(1+10%)3=3 757(万元)
(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。所以,现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致,便于比较。
现金流量折现法和传统方法的优缺点
从理论上讲,现金流量折现法测算的结果比较精确,但比较复杂;传统方法测算的结果比较粗略,但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言,在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”,具体需要做到下列3点:①开发经营期究竟多长要估计准确;②各项支出、收入在何时发生要估计准确;③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。
由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际,准确地预测是十分困难的。尽管如此,估价中宜采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。
从理论上讲,现金流量折现法测算的结果比较精确,但比较复杂;传统方法测算的结果比较粗略,但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言,在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”,具体需要做到下列3点:①开发经营期究竟多长要估计准确;②各项支出、收入在何时发生要估计准确;③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。
由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际,准确地预测是十分困难的。尽管如此,估价中宜采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。
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