2021房地产估价师考试《理论与方法》预习题(1)

1、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为(　)。

A、房屋征收决定公告之日

B、原征收补偿协议达成之日

C、用于产权调换房屋交付之日

D、委托估价之日

2、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的(　)。

A、合法原则

B、最高最佳使用原则

C、替代原则

D、公平原则

3、下列关于替代原则，表述错误的是(　)。

A、替代原则会用于比较法、收益法，成本法等估价方法中

B、收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的

C、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格

D、替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内

4、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值(　)支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

A、小于

B、大于或等于

C、不等于

D、无法确定

5、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为(　)。

A、乙土地价值低于甲土地价值

B、该建筑物价值小于其重置成本

C、该建筑物价值小于其拆除费用

D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

6、某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3000平方米，市场上类似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米，用成本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为(　)元/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

7、均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和(　)。

A、最佳用途

B、最佳集约度

C、最佳档次

D、最佳收益

8、以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是(　)。

A、最佳使用原理

B、适合原理

C、均衡原理

D、收益递减原理

9、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是(　)。

A、维持现状

B、改变用途

C、重新装修

D、重新开发

10、运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用(　)的收益估计值。

A、较高

B、较低

C、最高

D、居中

1、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。

2、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P164。

3、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。参见教材P164～166。

4、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。只有收入现值大于或等于支出现值的利用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。参见教材P167。

5、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。参见教材P168。

6、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。(8000×5000-5000×3000)/5000=5000(元/平方米)。参见教材P168。

7、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

8、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P169。

9、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(万元)，改变用途价值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(万元)。参见教材P170。

10、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。

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