2021年房估师考试《理论与方法》模拟练习题（一）

1.与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点不包括下列(　)。

A、由专业估价机构和估价人员完成

B、提供的是专业意见

C、具有参考性

D、实行有偿服务

2. 下列有关专业房地产估价的概念，表述错误的是(　)。

A、接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人

B、估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项

C、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础

D、房地产估价的“判断”是“测算”的基础

3. 下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是(　)。

A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用

B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确

C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等

D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上

4. 用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、朝向之间进行分配，属于(　)业务。

A、价值分配

B、提升评估

C、价值减损评估

D、相关经济损失评估

5. 下列房地产估价相关活动中，属于传统房地产价值或价格评估业务范畴的是(　)。

A、改变房产用途评估

B、房地产投资价值评估

C、因环境污染导致的房地产价值减损评估

D、城市房屋征收中的停业损失评估

6. 评估因城乡规划修改带来的区位因素恶化，造成的房地产价值的影响，属于(　)业务。

A、价值评估业务

B、价值分配

C、相关经济损失评估

D、价值减损评估

7. 下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是(　)。

A、为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

B、为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D、为房地产开发企业在建设用地使用权出让中确定投标报价提供参考

8. 房地产估价的本质，是评估房地产的(　)。

A、价值

B、价格

C、成本

D、造价

9. 在评估房地产的市场价值时，错误的做法是(　)。

A、模拟房地产市场定价

B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

10. 下列有关房地产估价的表述正确的是(　)。

A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，估价师和估价机构可以不负任何责任

B、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性的估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任

C、估价是提供价值意见而不是作价格保证。但对于鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构要承担责任

D、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任

1、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点包括：(1)由专业估价机构和估价人员完成;(2)提供的是专业意见;(3)具有公信力;(4)实行有偿服务;(5)承担法律责任。

2、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。选项D错误，房地产估价的“测算”是“判断”的基础。

3、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。选项B错误，相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，估价的含义更加精准、明确。

4、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各个楼幢、单元、楼层、朝向、户型之间进行分配属于房地产价格和价值分配业务。

5、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值和价格评估业务(包括为了各种需要，对各种房地产的各种价值和价格进行评估)，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价格和价值分配业务;(2)房地产价值提升评估业务;(3)房地产价值减损评估业务;(4)相关经济损失评估业务;(5)房地产咨询业务。

6、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。城乡规划修编会导致房地产区位因素变化，如果是恶化的话，会存在房地产价值的减损。可以通过评估求得。选项C会有一定的干扰，相关经济损失，注意“相关”，指由房地产被征收、损害及修复过程中造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估等。

7、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价(或称为公证性估价、证据性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价(或称为参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。

8、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

9、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

10、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

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