2021年房地产估价师《理论与方法》模拟练习题（十八）

单项选择题

1.下列选项，不属于保险资金特点的是(　)。

A.有高比例的长期投资

B.负债具有不确定性

C.责任准备金具有预估性

D.到期需要还本付息

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是保险资金的特点。选项D是负债的特点。参见教材P337。

2下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是(　)。

A.提高再贴现利率

B.提高法定存款准备金率

C.提高消费贷款首付款比例

D.提高央行在公开市场上有价证券的买入量

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是货币政策及货币政策工具。公开市场业务，是指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量。提高央行在公开市场上有价证券的买入量，可以促进商业银行扩大信贷规模。参见教材P247。

3.商业银行的最基本职能是(　)。

A.充当信用中介

B.变货币收入为货币资本

C.充当支付中介

D.创造派生存款和信用流通工具

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是商业银行。商业银行的最基本职能是充当信用中介。参见教材P238。

4.下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是(　)。

A.汇兑业务

B.信用证业务

C.委托收款业务

D.融资租赁业务

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是商业银行中间业务。担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等。参见教材P254。

多选题

5.下列关于保险经营规则，表述正确的是(　)。

A.保险经营规则是指保险人从事保险业务时必须遵守的强制性行为规范

B.保险经营规则是《保险法》为保险人设立的基本义务，保险人必须履行

C.不须分业经营，即同一保险公司可以同时经营财产保险和人身保险

D.经营财产保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务

E.经营人身保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期财产保险业务和意外保险业务

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是保险经营规则。所谓保险经营规则，是指保险人从事保险业务时必须遵守的强制性行为规范。保险经营规则是《保险法》为保险人设立的基本义务，保险人必须履行。根据我国《保险法》的有关规定，在我国境内经营保险业务的保险公司，必须遵守的保险经营规则有：必须分业经营，即同一保险公司不得同时经营财产保险和人身保险，但是，经营财产保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务;必须依法办理再保险;必须提取未到期责任准备金和公积金;必须提存保险保障基金;必须保证有足够的赔偿能力;必须依法运用保险资金;不得瞒骗有关人员;必须建立保险精算制度;必须妥善保管法定的资料(如会计账簿)等。选项C，保险业必须分业经营;选项E，经营财产保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务。参见教材P327。

6.涉及房地产的信用保险主要包括(　)。

A.住宅抵押贷款保险

B.预付款保证保险

C.维修保证保险

D.买方信用保险

E.履行合同保证保险

『正确答案』AD

『答案解析』本题考查的是信用保证保险。涉及房地产的信用保险主要包括买方信用保险和住房抵押贷款保险。选项BCE中均有保证字样，是解题提示。参见教材P329～334。

7利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　)。

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式

E.最佳投资渠道

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。利用均衡原理判定估价对象是否为最高最佳利用，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

8.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产(　)时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.其各个组成部分又搭配时

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，当估价对象与外部环境相协调、同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳使用。参见教材P169。

9.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　)。

A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧

E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是谨慎原则。选项B错误，在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;选项E错误，在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171。

10.估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有(　)。

A.地役权设立情况

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.临街状况

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。外部基础设施完备程度、临街状况是区位因素;可能容易混淆的是容积率这个选项，容积率是使用强度指标，也属于权利范畴。参见教材P199。

11.下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有(　)。

A.直接比较调整法

B.直观比较法

C.总价调整法

D.成本调整法

E.百分比调整法

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P200。

12.运用直接资本化法估价，根据估价对象不同，采用的资本化率包括(　)。

A.加权平均资本化率

B.综合资本化率

C.建筑物资本化率

D.土地资本化率

E.权益资本化率

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是投资组合技术。运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。参见教材P272。

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