2021年房地产估价师考试《经营与管理》模拟练习题（二十三）

多项选择题

多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

1.【习题】下列房地产开发项目的成本费中，属于房屋开发费的有(　)。(2014年真题)

A.建筑安装工程费

B.基础设施建设费

C.公共配套设施建设费

D.土地取得费

E.销售代理费

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是投资估算。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。参见教材P260。

2.【习题】在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的(　)。(2014年真题)

A.盈利能力

B.贷款偿还能力

C.抗风险能力

D.改善就业能力

E.资金平衡能力

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。参见教材P283。

3.【习题】在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括(　)。(2013年真题)

A.开发建设投

B.土地增值税

C.借款本金偿还

D.借款利息支付

E.运营费用

『正确答案』CD

『答案解析』本题考查的是基本报表。在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，借款本金及应付利息不应计入现金流出，因为不考虑融资方案，不考虑资本结构，不考虑钱从哪些途径来。开发建设投资、土地增值税和运营费用属于现金流出。参见教材P267。

4.【习题】房地产投资的可行性研究工作阶段包括(　)。

A.接受委托

B.投资机会研究

C.初步可行性研究

D.详细可行性研究

E.项目评估与决策

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。参见教材P251。

5.【习题】房地产开发项目投资中其他工程费用包括(　)。

A.可行性研究费

B.临时用地费

C.场地平整费

D.施工执照费

E.竣工图编制费

『正确答案』BDE

『答案解析』本题考查的是投资估算。其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。AC属于勘察设计和前期工程费。参见教材P261。

6.【习题】在房地产开发项目投资估算中，以下(　)属于房地产开发项目的管理费用。

A.折旧费

B.房产税

C.工程监理费

D.城镇土地使用税

E.无形资产摊销费

『正确答案』AE

『答案解析』本题考查的是投资估算。2017年修改内容，明确了房产税和城镇土地使用税不属于开发项目的管理费用。C属于其它工程费。参见教材P262。

7.【习题】下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有(　)。

A.土地出让价款

B.征收补偿费

C.基础设施建设费

D.水文地质勘测费

E.土地平整费

『正确答案』AB

『答案解析』本题考查的是投资估算。选项C属于房屋开发费，选项DE属于勘察设计和前期工程费。参见教材P258～260。

8.【习题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有(　)。

A.项目用地

B.房地产市场供需

C.房价现状及走势

D.交通运输条件

E.外围基础设施

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是可行性研究的步骤。选项A为土地资源，选项D为交通资源，选项E为配套资源。选项BC是市场调查的内容。参见教材P255。

9.【习题】城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括(　)。

A.土地出让金

B.土地增值收益

C.土地开发成本

D.契税

E.公共配套设施建设费

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是投资估算。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。D土地购置过程中所支付的税金及相关费用，属于土地费用，但不属于土地出让价款。E属于房屋开发费。参见教材P259。

10.【习题】编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制(　)。

A.现金流量表

B.利润表

C.资金使用计划

D.资金筹措计划

E.财务计划现金流量表

『正确答案』CD

『答案解析』本题考查的是基本报表。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来，所以可以直接排除ABE。参见教材P277。

11.【习题】房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有(　)。

A.国家经济政策

B.地理环境

C.资源情况

D.项目开发方案

E.项目投资估算

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究是最粗，深度也最浅，主要是为了摸清一些情况和条件。参见教材P251。

12.【习题】下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有(　)。

A.资产负债表

B.投资计划与资金筹措表

C.借款还本付息估算表

D.财务计划现金流量表

E.利润表

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是基本报表。基本报表有四个，分别是现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表，注意选项C、D的区别。参见教材P267。

13.【习题】在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有(　)。

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率或空置率

D.毛租金收入

E.运营成本

『正确答案』CDE

『答案解析』本题考查的是选择基础参数。AB是评价标准类指标。参见教材P258。

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