2021年房地产估价师考试《经营与管理》模拟练习题(二十五)
多项选择题
多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的,得2分;选错或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得0.5分。
【习题】进行房地产投资项目敏感性分析,可以选用的盈利性财务评价指标有( )。(2014年真题)
A.财务内部收益率
B.财务净现值
C.成本利润率
D.资产负债率
E.偿债备付率
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是敏感性分析的步骤。敏感性分析通常采用的指标为内部收益率,必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。参见教材P223。
【习题】不确定型决策常用的决策方法有( )。(2014年真题)
A.最大可能法
B.小中取大法
C.大中取大法
D.决策树法
E.最小最大后悔值法
『正确答案』BCE
『答案解析』本题考查的是决策的方法。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。参见教材P240。
【归纳总结】决策的方法
确定型决策方法 风险型决策方法 不确定型决策方法
线性规划等运筹学方法
借助计算机进行决策 最大可能法
期望值法
决策树法 小中取大法
大中取大法
最小最大后悔值法
【习题】对房地产开发项目进行临界点分析时,通常要进行( )分析。(2013年真题)
A.最低租售价格
B.最高土地取得价格
C.最高工程费用
D.最低租售数量
E.最高销售价格
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入类项目选最低的,成本类项目选最高的。参见教材P219。
【习题】按未来事件的自然状态的确定程序划分的投资决策类型包括( )决策。(2013真题改编)
A.业务型
B.风险型
C.确定型
D.群体型
E.不确定型
『正确答案』BCE
『答案解析』本题考查的是决策的方法。按性质划分,决策包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策。参见教材P238。
【习题】盈亏平衡分析中,产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有( )。(2012年真题)
A.产品总成本不随产销量变化
B.产品销售量等于生产量
C.单位产品变动成本不随产销量变化
D.单位产品销售价格不随产销量变化
E.单位产品固定成本不随产销量变化
『正确答案』BCD
『答案解析』本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有:产品销售量等于生产量;单位产品变动成本不随产销量变化;单位产品销售价格不随产销量变化。参见教材P218。
【习题】决策的有效性程度通常从决策的( )等方面来评价。(2012年真题)
A.合理性
B.可接受性
C.时效性
D.参与性
E.经济性
『正确答案』ABCE
『答案解析』本题考查的是决策的概念。决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度,通常从决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性四个方面来评价。参见教材P239。
【习题】在房地产置业投资的各项影响因素中,空置率的变化与以下( )有关。
A.宏观社会经济环境
B.权益投资比率
C.业主经营管理水平
D.市场供求状况
E.租户支付租金能力
『正确答案』ACDE
『答案解析』本题考查的是房地产置业投资的主要不确定性因素。C是2017的新增内容,要特别注意。参见教材P217。
【习题】下列分析方法中,属于风险估计与评价的常用方法有( )。
A.故障树分析法
B.期望值法
C.盈亏平衡法
D.解析法
E.蒙特卡洛模拟法
『正确答案』DE
『答案解析』本题考查的是风险分析的一般过程和方法。A是风险辨识的方法。B期望值法属于概率分析。C属于不确定性分析。参见教材P230。
风险辨识的方法 风险估计与评价方法:
专家调查法
(专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)
故障树分析法
幕景分析法
筛选-监测-诊断技术 调查和专家打分法
解析方法
蒙特卡洛模拟法
【习题】风险分析中的风险估计阶段,需要开展的工作包括( )。
A.风险估算
B.分析风险概率分布情况
C.辨识风险发生的原因
D.检验各风险变量是否相关
E.提出应对风险的建议
『正确答案』AB
『答案解析』本题考查的是风险分析的一般过程和方法。CD属于风险辨识。E属于风险评价。参见教材P230。
【习题】下列不确定性因素中,属于“开发-销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有( )。
A.土地费用
B.权益投资比率
C.运营费用
D.开发期
E.贷款利率
『正确答案』ADE
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有:土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教P212~216。
【习题】实物期权方法可以应用于房地产投资决策,主要是因为房地产投资具有( )。
A.可预测性
B.不可控制性
C.不可逆性
D.可延期性
E.不可变更性
『正确答案』CD
『答案解析』本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性,两大基本特性决定了具有实物期权性质。参见教材P243。
【习题】房地产开发项目的主要不确定性因素有( )。
A.开发期和租售期
B.权益投资比率
C.容积率
D.贷款利率
E.运营费用
『正确答案』ACD
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。注意区别开发投资与置业投资的不确定因素是不同的。对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有:土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。选项BE是置业投资的不确定性因素。参见教材P212~217。
【归纳对比】
开发投资的不确定因素(七类) 置业投资的不确定因素(四类)
土地费用
建筑安装工程费
租售价格
开发期与租售期
容积率及有关设计参数
资本化率
贷款利率 购买价格
权益投资比率
空置率
运营费用
【习题】下列关于净现值标准差的表述中,正确的有( )。
A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B.可以完全衡量项目风险性高低
C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D.净现值标准差系数大的方案为优
E.可以反映项目年度净现值的离散程度
『正确答案』ACE
『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B,净现值标准差受净现值期望值大小的影响,不能完全衡量风险高低,用标准差系数;D净现值标准差反应离散程度,越离散风险越大。参见教材P233~234。
【习题】利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时,下列表述中正确的有( )。
A.项目净现值期望值大于零,则项目可行
B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C.净现值标准差越小,项目的相对风险就越小
D.净现值大于等于零时的累积概率越大,项目所承担的风险就越大
E.净现值期望值相同时,标准差小的方案为优
『正确答案』AE
『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B,净现值标准差在一定程度上能够说明项目风险的大小,但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大,因此单纯以净现值标准差大小衡量项目风险高低,有时会得出不正确的结论;选项D,净现值大于等于零时的累积概率越大,项目所承担的风险就越小。参见教材P234。
【习题】风险型决策的具体方法有( )。
A.决策树法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。参见教材P240。
【习题】风险型决策的具体方法有( )。
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