2021年房地产估价师考试《经营与管理》模拟练习题（二十八）

1.【2017年真题】下列费用中，不属于土地储备开发成本的是(　)。

A.征收补偿费

B.土地储备机构的人员工资

C.招标中发生的费用

D.市政基础设施建设有关费用

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：(1)征收、拆迁补偿费及有关税费;(2)收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用;(3)市政基础设施建设有关费用;(4)招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用;(5)贷款利息;(6)土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。参见教材P68。

2.【典型例题】土地储备资金的来源渠道包括(　)。

A.土地出让收入

B.国有土地收益基金

C.通过省级政府代发地方政府债券

D.向商业银行举借土地储备贷款

E.土地出让收入的利息收入

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查的是土地储备与土地开发。财政部已要求各地从2016年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。参见教材P68。

3.【典型例题】以下(　)可以用于土地储备资金。

A.土地出让收入中安排的一部分资金

B.地方政府债券

C.公积金增值收益

D.社会捐助资金

E.廉租房租金收入

『正确答案』AB

『答案解析』本题考查的是土地储备与土地开发。注意不要与《基本制度与政策》中讲到的廉租住房建设资金来源混淆。参见教材P69。

4.【典型例题】国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括(　)。

A.项目是否符合产业政策

B.项目主要产品质量符合国家的规定

C.是否合理开发并有效利用资源

D.是否对重大公共利益产生有利影响

E.是否危害经济安全、社会安全

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定;选项D，不要求必须有有利影响，只要没有不利影响就行。参见教材P71。

5.【2015年真题】下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是(　)。

A.建筑工程施工许可证

B.建设工程规划许可证

C.国有建设用地使用权出让合同

D.商品房买卖合同

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。本题无用地规证选项，则选出让合同。

6.【2017年真题】依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有(　)。

A.全部使用国有资金投资的建设项目

B.国有资金投资控股的建设项目

C.国有资金投资占主导地位的建设项目

D.民营企业资金投资控股的建设项目

E.全部使用民营企业资金投资的建设项目

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是工程建设招标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。参见教材P74。

7.【2015年真题】关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是(　)。

A.必须采用公开方式招标

B.必须采用工程量清单方式招标

C.必须根据项目特点编制标底

D.必须向投标人发出投标邀请书

E.应实行建设工程总承包

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是招标方式和招标机构。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。参见教材P74～76。

8.【2015年真题】采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是(　)。

A.工程量清单

B.招标标底

C.招标控制价

D.评标办法

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是招标方式和招标机构。招标文件应包括：(1)招标公告(或投标邀请书);(2)投标人须知;(3)评标办法;(4)合同条款及格式;(5)采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单;(6)设计图纸;(7)技术标准和要求;(8)投标文件格式;(9)投标人须知前附表规定的其他材料。标底在开标前必须保密，不能放到招标文件中公布。参见教材P77。

9.【2017年真题】采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是工程建设招标。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。参见教材P78。

10.【2016年真题】房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。参见教材P80。

11.【2016年真题】按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第(n-1)个计息周期的期末。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。参见教材P146。

12.【2017年真题】在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括(　)。

A.购买成本

B.土地取得费用

C.装修费用

D.运营成本

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。参见教材P148。

13.【2015年真题】下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是(　)。

A.购买—更新改造—出售

B.购买—持有出租—出售

C.开发—持有出租—出售

D.购买—更新改造—出租—出售

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。参见教材P147～149。

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