2023年房地产估价师高频知识点：成本法估价的操作步骤

2023年房地产估价师考试时间已经确定为11月11日、12日，距离考试的日子也越来越近了，小编为大家准备了一些高频知识考点，一起来进行针对性复习吧~

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知识点：成本法估价的操作步骤

房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

1、选择具体估价路径

2、测算重新购建成本（重置成本或重建成本）

建筑物重新购建成本=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

3、测算折旧额或成新率

（1）年限法

折旧额=(建筑物重新购建成本-净残值)/建筑物经济寿命

=重新购建成本×(1-残值率)/建筑物经济寿命

成新率=[1-(1-R)t/N]×100%=[1-(1-R)(N-n)/N]×100%

（2）分解法

功能落后

①可修复

建筑物重建成本：

折旧额=落后功能重置成本-落后功能已提折旧+拆除落后功能费用-落后功能残余价值+单独增加先进功能费用-随同增加先进功能费用

建筑物重置成本：

折旧额=落后功能重置成本-落后功能已提折旧+拆除落后功能费用-落后功能残余价值+单独增加先进功能费用

②不可修复

建筑物重建成本：

折旧额=落后功能重置成本-落后功能已提折旧+拆除落后功能费用-落后功能残余价值+未来每年损失的净收益现值之和-随同增加先进功能费用

建筑物重置成本：

折旧额=落后功能重置成本-落后功能已提折旧+拆除落后功能费用-落后功能残余价值+未来每年损失的净收益现值之和

4、计算成本价值

房地产成本价值=重新购建成本-折旧

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