2023年房地产估价师基础知识点：求取建筑物折旧之年限法

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求取建筑物折旧之年限法

一、建筑物折旧的含义和原因

（一）折旧的含义

估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值损失。

建筑物折旧=建筑物重新构建成本-建筑物市场价值

注：（1）建筑物重新购建成本是建筑物在全新状况下的价值;

（2）建筑物市场价值是建筑物在价值时点状况下的价值;

（3）将建筑物重新购建成本减去建筑物折旧，相当于把建筑物在全新状况下的价值调整为在价值时点状况下的价值，调整后的结果为建筑物的市场价值：

建筑物市场价值=建筑物重新构建成本-建筑物折旧

（二）折旧的原因

根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。

◆物质折旧：（1）自然经过的老化；（2）正常使用的磨损；（3）意外破坏的损坏；（4）延迟维修的损坏残存。

◆功能折旧：（1）功能缺乏折旧；（2）功能落后折旧；（3）功能过剩折旧。

◆外部折旧的不利因素：①不利的经济因素；②不利的环境因素；③不利的交通因素；④其他不利因素。

二、建筑物折旧的求取方法

求取建筑物折旧的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。

（一）年限法

1、直线法

折旧额=(建筑物重新构建成本D-净残值S)/建筑物经济寿命(N)

=建筑物重新构建成本D×(1-残值率R)/建筑物经济寿命(N)………(1)

年折旧率(d)=年折旧额(D)/重新构建成本(C)

=(1-残值率)/建筑物经济寿命………………………………………………(2)

建筑物折旧总额(Et)=年折旧额×有效年龄(t)………………………………………………(3)

将上面公式(1)与(2)带入到(3)当中，得出：

建筑物折旧总额=建筑物重新构建成本×年折旧率×有效年龄

最后，建筑物折旧后价值=重新构建成本-折旧总额

2、成新折扣法

建筑物折旧后价值=重新构建成本×成新率

如果利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物成新率，则成新折扣法就成了年限法的另一种表现形式。

计算成新率的公式：

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