2024年房地产估价师实务考试真题及答案解析(持续更新)
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2024《房地产估价基础与实务》真题及答案
案例分析题
1、某套旧住宅建筑面积95m?,i该住宅所在的A小区于2006年建成。经市场调查,与A小区同地段同品质的新建B住宅小区正在销售,于2024年9月30日正常成交了3套与上述旧住宅面积相当的商品住宅。3套商品住宅与旧住宅在户型、楼层、装修方面的差异见下表。2024年10月该地段类似商品住宅价格比9月份下降0.5%。与B小区相比,A小区因建筑密度高减价5%、绿化率低减价3%、楼间距小减价5%、土地使用年限短减价6%,因配套落后减价320元/?,因建筑物陈旧过时减价350元/?。
请采用成本法之房地整估路径测算旧住宅于2024年10月31日的市场价格。
【参考答案及解析】
B小区第一套住宅修正后价格为9700*[1/(1%+2%+3%+10%)]=8434.7826元/㎡
B小区第二套住宅修正后价格为9060*[1/(1%-1%-2%+10%)]=8467.2897元/㎡
B小区第三套住宅修正后价格为9600*[(1/(1%+4%+3%+10%)]=8461.5385元/㎡
比较法测算结果为:
8434.7826*1/3+8467.2897*1/3+8461.5385*1/3=8454.5369(元/㎡)
2024年10月该地段类似商品住宅价格为:
8454.5369*(1-0.5%)=8412.26(元/㎡)
A小区类似住宅价格为:
8412.26*(1-5%-3%-5%-6%)-320-350=6143.9306(元/㎡)
该旧住宅于2024年10月31日的市场价格为:
6143.9306*95/10000=58.37(万元)
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