08房地产开发经营与管理答疑精选（1）
更新时间：2009-10-19 15:27:29
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学员问题1： |
史老师,你好!我想请问一下,认知价值定价法与价值定价法的区别? |
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老师答疑1： |
你好，认知价值定价法简单说，是根据购买者对物业价值的判断来确定物业价格的方法，而价值定价法走的“物美价廉”的定价路线，即让购买者认为：相同的东西，你这家物业卖的比别家便宜，这是两种截然不同的定价策略，但两者有一个共同点，那就是都是以购买者为导向来定价的。 |
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学员问题2： |
"物业”的含义？谢谢老师 |
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老师答疑2： |
关于“物业”，在理论方法书中有明确的解析。“物业”一词译自英语Property或estate，由中国香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为 房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大 小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；
(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。 |
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学员问题3： |
请问2004年竣工的房屋，2006年卖出去，按增量存量细分，是二级市场还是三级市场? 老师您给如的答案是:如果按房地产市场划分成三个市场的话，应该是二级市场（新建商品房租售市场）；如果是按增量存量细分的话，应该是一级房屋市场（增量市场或一手房市场）。
我个人认为2004年竣工,2006年卖出应该是算存量房销售而不是新建商品房销售,我是这样理想的:报告期存量=上期存量+报告期新竣工量--报告期灭失量,从竣工到出售已跨了两年.应该将其计入存量房,显示然是存量房交易市场.按以上理解则答案为如果按房地产市场划分成三个市场的话应是三级市场(存量房地产交易市场)；如果是按增量存量细分的话，应该是二级房屋市场(存量市场或二手房市场)，当否，请指正 |
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老师答疑3： |
你好，我还是坚持我的观点，一是存量中的报告期是指一段时间，具体是多长没有给出，退一步说，即使这些房属于“存量”房，但存量的定义与存量房市场的概念中的“存量”并不一定是一个概念。二是从行业惯例来说，空置房也属于增量房，也是新房，只有经过市场流通后（比如转让）的房屋才算二手房。 |
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