房地产估价师《理论与方法》复习提纲十七

　　七、开发利润，现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：

　　(1)开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称为税前利润，开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费。

　　(2)开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

　　(3)开发利润通常按照一定基数乘以相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列4种：

　　1)计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：

　　直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)

　　2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)

　　3)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率可称为成本利润率，即：

　　成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)

　　4)计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：

　　销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

　　开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润)X销售利润率。公式变形得到

　　开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)X销售利润率/(1-销售利润率)。

　　所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率

　　(4)利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的

　　第三节　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式：积算价格=重新购建价格一折旧，可以根据两类估价对象具体化：①新开发的房地产②旧的房地产。

　　二、适用于新开发的房地产的基本公式

　　1、适用于新开发的房地的基本公式，

　　新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　2、适用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及与土地开发有关费用。)

　　新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　3、适用于新开发的土地的基本公式，

　　新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息十销售税费+开发利润

　　对于新开发区内的土地是成片开发，对于某宗土地的单价要考虑其可转让土地面积所占的比率，开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区 用地总面积×100%。实际测算时通常分为下列3大步骤进行：(1)计算开发区全部土地的平均价格。(2)计算开发区可转让土地的平均价格。(3)计算开发区某宗土地的价格。

　　新开发的房地产采用成本法虽然一般不存在物质折旧，但功能折旧、经济折旧和可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整。

　　三、适用于旧的房地产的基本公式，旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧。

　　第四节　重新购建价格的求取

　　一、重新购建价格的含义，重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。前者可以理解为重新购买后者可以理解为重新生产。理解其含义应特别记住下列3点：(1)重新购建价格是估价时点时的价格。(2)重新购建价格应是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格应是全新状况下的价格，未扣除折旧;土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格，而土地的增价、减价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。

　　二、重新购建价格的求取思路

　　求取房地的重新购建价格，一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分而是模拟开发商的开发过程，在价格构成基础上采用成本法求取。二是分为二个部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。后者适用于直接在熟地上进行房地建设的或有关成本费用可以在土地和建筑物进行分配的情况。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。

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