房地产估价师《理论与方法》复习提纲十八

　　求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等求取其重新购置价格，注意，有旧建筑物反而会降低土地价值减损的情况。

　　求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且该土地为没有该建筑物的空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在该土地上建造与旧建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物必要支出应得利润，也可以设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的全新建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用及发包人应得利润。

　　三、建筑物重新购建价格的求取方式，建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：(1)重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。(2)重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

　　一般建设物适用于重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但年代久远、缺乏与旧建筑物相同材料工艺使复制有困难的一般也只好用重置价格。重置价格要比重建价格低。

　　四、建筑物重新购建价格的求取方法，建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或其授权部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除基中可能包含的土地价格来求取。其基本求取公式有：

　　建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。具体方法有：

　　1、单位比较法，单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其做适当的修正、调整再加上相应的费用来求取建筑物重新购建价格的方法。单位比较法实质是一种市场法。主要有单位面积法和单位体积法。

　　2、分部分项法，分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，将它们相加之后，再加上相应的费用来求取建筑物重新购建价格的方法。

　　在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下2点：(1)应结合各构件或工程的特点使用计量单位;(2)不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。

　　3、工料测量法，工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加，再加上相应费用来求取建筑物重新购建价格的方法。工料测量法的优点是详细准确，缺点是费时费力并需有其他老师(如建筑师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。

　　4、指数调整法，指数调整法是利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。具体方法与市场状况调整的方法相同。

　　第五节　建筑物折旧的求取

　　一、建筑物折旧的含义和原因

　　估价上的折旧与会计上的折旧，虽然有相似之处，但由于两者内涵不同而有着本质上的区别。估价上的建筑物折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其金额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从建筑物重新购建价格中扣除建筑物折旧，相当于对其实际上不是全新状况进行在相应减价调整，所得的结果表示建筑物在估价时点状况下的市场价值。在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。

　　物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。进一步可以归纳为4个方面：①自然经过的老朽;②正常使用的磨损，工业用途的建筑物分为受腐蚀和不受腐蚀的;③意外破坏的损毁，包括自然方面和人为方面;④延迟维修的损坏残存。

　　功能折旧又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值损失。造成的原因可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念变更、建筑技术，出现了更好的建筑物等等。

　　经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素(供给过量、需求不足)，区位因素(景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变)、也可能是其他因素(政府政策变化、采取宏观调控措施)。可将经济折旧分为永久性的和暂时性的。

　　二、建筑物折旧的求取方法，可归纳为3类：①年限法;②市场提取法;③分解法。

　　1、年限法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日起开始到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到建筑物地房地产价值不再有贡献为止的时间。对于收益性房地产来说，就是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收人大于运营费用，即净收益大于0的持续时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定、相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

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