2009年房地产估价案例与分析精讲讲义20

更新时间：2009-10-19 15:27:29 来源：|0

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　　(3)经济折旧的求取方法

　　经济折旧在估价时点时通常是不可修复的，首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据租金损失的期限不同，采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。

　　5.5.3 求取建筑物折旧应注意的问题

　　5.5.3.1 估价上的折旧与会计上的折旧的区别

　　求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”;会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。在会计上，C为资产原值，是当初购置时的，不随时间的变化而变化;在估价上，C为重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，C的值可能不同。在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致;在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。常常出现这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或快要提足，但估价结果却显示其仍有较大的现时价值;而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足或远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几。

　　但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。

　　5.5.3.2 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响

　　求取建筑物折旧应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，由于土地是有期限的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用年限可能不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到下列情况时的处理为：

　　(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。

　　(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。

　　5.6　成本法应用上涉及的有关规定(略)

　　5.7 成本法总结和运用举例

　　对上述成本法的内容进行总结可知：成本法的典型估价对象是现存土地与建筑物合成体的房地产(即现房)，其价值为土地价值加上建筑物的重新购建价格减去建筑物的折旧。其中，土地价值可采用市场法求取，也可采用成本法、基准地价修正法求取;建筑物的重新购建价格分为重置价格和重建价格，它们视建筑物的重要性而选定，求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法等;建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，求取方法有年限法、市场提取法、分解法等。

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