2010年房地产估价师理论与方法备考习题(13)
更新时间:2010-03-04 13:05:49
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四、计算题环球环球网校网校
1.某宗房地产的收益期限为40年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元,报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。环球环球网校网校
2.某宗拟出让的熟地面积为10000┫,适宜建造公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/┫,专业费用为建筑安装工程费的6%,
管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%,上述三项费用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/┫。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间,装修及其专业费用、管理费用等为800元/┫;精装修公寓售价为10000元/┫。公寓装修完成时,一次性购置相关设施设备后,可作为宾馆投入正常经营,购置设施设备费用为200元/┫;预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元,报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入,销售于建成时即售完,购买土地的契税为地价的4%,折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小,并判断该宗土地的合理价值。
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