2010年房地产估价师理论与方法习题答案

　　一、单项选择题

　　1.【正确答案】 A环球环球网校网校

　　2.【正确答案】 B

　　3.【正确答案】 D

　　4.【正确答案】 A

　　5.【正确答案】 B

　　6.【正确答案】 C

　　7.【正确答案】 B环球环球网校网校

　　8.【正确答案】 A环球环球网校网校

　　9.【正确答案】 A

　　10.【正确答案】 B

　　11.【正确答案】 D

　　12.【正确答案】 B

　　13.【正确答案】 B

　　14.【正确答案】 B

　　15.【正确答案】 D

　　16.【正确答案】 D

　　17.【正确答案】 A

　　18.【正确答案】 B

　　19.【正确答案】 C

　　20.【正确答案】 D

　　21.【正确答案】 B

　　22.【正确答案】 C

　　23.【正确答案】 B

　　24.【正确答案】 B

　　25.【正确答案】 C

　　26.【正确答案】 B

　　27.【正确答案】 C

　　28.【正确答案】 C

　　29.【正确答案】 C

　　30.【正确答案】 D

　　31.【正确答案】 B

　　32.【正确答案】 B

　　33.【正确答案】 A

　　34.【正确答案】 A

　　35.【正确答案】 B

　　二、多项选择题

　　1.【正确答案】 ABCE

　　2.【正确答案】 BDE

　　3.【正确答案】 ACE

　　4.【正确答案】 AD

　　5.【正确答案】 ACE

　　6.【正确答案】 ACDE

　　7.【正确答案】 ADE

　　8.【正确答案】 CDE

　　9.【正确答案】 BCD

　　10.【正确答案】 ABDE

　　11.【正确答案】 ACD

　　12.【正确答案】 AC

　　13.【正确答案】 ACD

　　14.【正确答案】 ACE

　　15.【正确答案】 ABC

　　三、判断题

　　1.

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。参见教材P15

　　【答疑编号8855】

　　2.

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 参见教材P15。

　　【答疑编号8856】

　　3.

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 参见教材P93

　　【答疑编号8858】

　　4.

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。参见教材P95

　　【答疑编号8860】

　　5.

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 参见教材P95

　　【答疑编号8862】

　　6.

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。参见教材P122。

　　【答疑编号8864】

　　7.

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 卖方市场上卖方主动，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。参见教材P92

　　【答疑编号8866】

　　8.

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 参见教材P98。

　　【答疑编号8867】

　　9.

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 交易日期调整系数应以可比实例成交日期时的价格为基准来确定。参见教材P190。

　　【答疑编号8868】

　　10.

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 参见教材P271-272

　　【答疑编号8869】

　　11.

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 参见教材P250-251

　　【答疑编号8870】

　　12.

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 参见教材P323

　　【答疑编号8871】

　　13.

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 平均发展速度=(4550-3500)/4*5+3550=4812.5

　　【答疑编号8872】

　　14.

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。提示：参见教材P372

　　【答疑编号8873】

　　15.

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 在可以选择的交易实例比较少，不得不选的时候，还是可以使用的，但是要进行因素修正。不是绝对不可使用。

　　【答疑编号8874】

　　四、计算题

　　1.

　　【正确答案】 该宗房地产的收益价格求取如下： =25.02(万元)

　　解释：将四年的收益转变为年金。

　　=244.67(万元)

　　解释：再将年金转变为40年的收益现值。

　　【答疑编号8878】

　　2.

　　【正确答案】 建造公寓的建筑面积为10000×5=50000平方米

　　假设取得毛坯的土地价值为V1

　　开发完成毛坯房的总价值为=50000×8000/(1+12%)2 =31887.76万元

　　该宗土地取得的契税为0.04 V1

　　建筑安装工程费为1100×50000=5500万元

　　专业费用为5500×6%=330万元

　　管理费用为(5500+330)×3%=174.9万元

　　三项费用合计为6004.9万元

　　三项费用的总现值为6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　= 5792.81万元

　　销售费用总额=40000×3%×(1+12%)-1.75=984.12万元

　　销售税费=40000×6%=2400万元

　　V1=31887.76-0.04 V1-5792.81-984.12-2400

　　解得V1=21837.34万元

　　建造成精装修房时的土地价值为V2

　　精装修房屋的总价值=50000×10000/(1+12%)2.5 =37663.87万元

　　该宗土地取得的契税为0.04 V2

　　建筑安装工程费为1100×50000=5500万元

　　专业费用为5500×6%=330万元

　　管理费用为(5500+330)×3%=174.9万元

　　三项费用合计为6004.9万元

　　三项费用的总现值为6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　=5792.81万元

　　装修及专业费用和管理费用为800×50000/(1+12%)2.25=3099.7万元

　　销售费用总额=50000×3%×(1+12%)-2.25=1162.39万元

　　销售税费=50000×6%=3000万元

　　V2=37663.87-0.04 V2-5792.81-3099.7-3227.95-1162.39-3000

　　解得V2=23539.15万元

　　继续开发成宾馆的土地价值为V3

　　宾馆的收益现值为5100×[1-(1+10%)-37.5]/10%=52471.44万元

　　该宗土地取得的契税为0.04 V3

　　建筑安装工程费为1100×50000=5500万元

　　专业费用为5500×6%=330万元

　　管理费用为(5500+330)×3%=174.9万元

　　三项费用合计为6004.9万元

　　三项费用的总现值为6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　=5792.81万元

　　装修及专业费用和管理费用为800×50000/(1+12%)2.25=3099.7万元

　　设施设备费用为200×50000/(1+12%)2.5=753.28万元

　　V3=52471.44-0.04 V3-5792.81-3099.7-3227.95-753.28

　　解得V3=43644.72万元

　　结论：三种方式中，作为宾馆的土地价值最高.该宗地的合理价值为43644.72万元