2010年房地产估价师案例分析备考习题(8)

　　二、综合题环球环球网校网校

　　1.指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)。

　　浙江省××经济开发区某工业用房拍卖底价评估报告

　　(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略)

　　估价结果报告

　　一、委托方环球环球网校网校环球环球网校网校

　　北京市××法院(其他略)

　　二、估价方

　　单位名称：(略)

　　法定代表人：(略)

　　单位地址：(略)

　　资质等级：建设部房地产价格评估一级

　　三、估价对象环球环球网校网校环球环球网校网校

　　估价对象为浙江××A实业有限公司和浙江B有限公司所拥有的位于浙江省××县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05┫的房屋所有权及相应分摊的6783.84┫出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。

　　估价对象界定 表1

　　(一)区位与环境

　　估价对象位于浙江省××县×××镇经济开发区内。××县地处浙江省中部，北距杭州市约96km，东南界义乌，东北连诸暨，西南与兰溪毗邻，西北和建德、桐庐接壤，素有"文化之邦"、"书画之乡"之称。县城面积920k┫，辖9镇7乡，人口38万。开发区位于××县东部，西距××县城约20km，东、西、南三面环山，并有大陈江流经。大陈江沿岸为较开阔的地势，自西南向东北缓倾，属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明。×××镇1994年8月被省人民政府正式批准为省级经济开发区，开发区规划总用地面积3.8k┫，现在开发区已外扩到整个××县。×××镇紧靠浙赣铁路和杭金衢高速公路，镇内设有××火车站及高速公路入口，交通便捷。镇内已建成道路框架12km，有大陈江流过，水资源十分丰富。开发区所需电力来自华东电网，镇内拥有110kV变电所两座。该地区作为浙江省××经济开发区的一部分，将随着整个××地区以及整个浙江省经济的高速发展，发挥出更大的经济潜力(参见附件一：估价对象位置示意图，略)。

　　(二)权益状况

　　估价对象包括两块宗地上的四幢房产(两块宗地相连)，产权分别由两个单位拥有。

　　根据委托方提供的资料以及估价人员实地查勘、调查所获取的资料，浙江××A实业有限公司取得了包括估价对象其中一块土地在内的《国有土地使用证》[浦国用(1996)字第××××号]，土地用途为工业用地，土地使用权面积为6041┫，土地使用权年限为50年，土地使用权剩余年限为43年，土地使用权性质为国有出让(参见附件二：《国有土地使用证》复印件，略)。

　　在该宗地范围内，浙江××A实业有限公司还办理了估价对象的车间和仓库的房屋所有权登记(参见附件三：《××县公有房屋所有权登记审核表》，略)，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋共两幢，所有权面积合计8387.15┫，房屋所有权证号[浦字第××××号];该公司还办理了估价对象中综合楼的房屋所有权登记(参见附件四：《××县单位房屋所有权登记申请书》，略)，并由相关部门同意确权，申请书上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为2487.05┫，房屋用途为综合楼，根据相关资料显示(参见附件五：《浙江省金华市中级人民法院民事裁定书》[(2002)金中民执字第×××号]复印件，略)，该房屋所有权证号为×××。

　　浙江B有限公司取得了包括估价对象另外一块土地在内的土地(参见附件六：《国有土地使用权出让合同》复印件，略)，土地用途为工业用地，土地使用权面积为4000┫，土地使用权年限为50年，土地使用权性质为国有出让。在该宗地范围内，浙江B有限公司办理了估价对象中宿舍楼的房屋所有权登记(参见附件七：《××县城镇公有房屋所有权登记申请表》复印件，略)，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为3233.85┫，房屋所有权证号×××号，另外在房屋所有权证存根(参见附件八：《房屋所有权证存根》复印件，略)中登记了同样的内容。

　　根据委托方提供的资料，估价对象设定有他项权利：浙江B有限公司所拥有的建筑面积3233.85┫的宿舍楼于1997年设定他项权利(参见附件九：《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件，略)，他项权利人为××投资公司，权利种类为抵押，权利价值为266.6万元，权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销);浙江××A实业有限公司所拥有的建筑面积2304.85┫的仓库和6082.3┫的车间于1997年设定他项权利(参见附件十：《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件，略)，他项权利人为××投资公司，权利种类为抵押，权利价值为734万元，权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销)。

　　综上所述，估价对象的权属状况如下：估价对象包括两块宗地上的四幢房产：宿舍楼、仓库、车间、综合楼。其中车间、仓库、综合楼由浙江×XA实业有限公司拥有，宿舍楼由浙江B有限公司拥有。四幢房产中有三幢(分别为宿舍楼、仓库、车间)设定了抵押权。

　　(三)估价对象概况

　　1.估价对象现状

　　估价对象位于浙江省××县经济开发区，开发区旁边有大陈江流经，周围地势平坦。估价对象所在的两块宗地统一构成一个大院，周围由建筑物或砖院墙围挡封闭。院内分布有多栋厂房及配套办公楼、宿舍楼、食堂等用房，并有多处花坛、树丛分布于院内，室外道路为混凝土路面。估价对象建成于20世纪90年代，刚性屋面，空腹钢窗，室内普通水泥地面，部分外墙白色面砖饰面。估价对象自建成使用至今，结构质量良好，房屋维护保养状况一般，局部室内地面、墙面均有不同程度的损坏。总体来看，估价对象市政条件完善，所需上下水、供电、通信条件能够满足该工业性物业的使用要求(参见附件十一：估价对象现状照片，略)。

　　估价对象目前已被法院查封，等待处置。估价对象所在大院内的其他建筑物仍然正常使用。

　　2.估价对象经济技术指标

　　依据委托方提供的材料，以及评估人员现场勘查所掌握的资料，有关估价对象的技术经济指标见表2。

　　估价对象技术经济指标 表2

　　估价对象具体情况详见表 表3

建筑指标	车间	仓库	综合楼	宿舍
建筑面积	6082.30	2304.85	2487.05	3233.85
分摊国有土地使用权面积	3119.09	1181.96	1275.39	1207.40
产权单位	A实业有限公司	A实业有限公司	A实业有限公司	B实业有限公司
总层数	6	4	4	6
建筑结构	框架	砖混	砖混	砖混
层高	4.2	底层4米，上3.2	5.3，3.2	底层4米，上3.2
建成年份	96	93	98	97
外面饰面	白色外墙面砖	抹灰	白色外墙面砖	白色外墙面砖
内墙	大白浆	大白浆	大白浆	大白浆
门窗	钢窗，钢/木门	钢窗，钢/木门	编辑推荐 各省2024年房地产估价师考试成绩查询时间汇总 环球网校考后发布：2024年房地产估价师真题及答案解析汇总(全4科已更新) 环球网校考后发布：2024年房地产估价师真题及答案(房地产制度法规政策）：已更新 2024房地产估价师考前提示上海 分享到： 编辑：环球网校 上一篇：2010年房地产估价师案例分析备考习题(7) 下一篇：2010年房地产估价师案例分析备考习题(9) 资料下载 精选课程 老师直播 真题练习 更多资料 更多课程 更多直播 更多真题 最新资讯 2024房地产估价师练习题及答案2024-10-22 2024年房地产估价师考试习题：房地产制度法规政策2024-10-09 2024年房地产估价师考试习题及答案解析2024-10-09 2022年房地产估价师考试题目及答案2022-04-27 2020房地产估价师《经营与管理》考试真题及答案汇总（计算题）2021-11-11 2020房地产估价师《基本制度与政策》考试真题及答案汇总（综合题）2021-11-11 2021年房地产估价师《经营管理》章节精练题：房地产投资及其风险2021-10-24 2021房地产估价师《制度与政策》考点精练题：房地产税收制度与政策2021-10-23 2021年房地产估价师《制度与政策》考点精练题：房地产交易管理制度与政策2021-10-15 2021年房地产估价师考试《案例与分析》练习题汇总(1-24）2021-10-14 去做题 房地产估价师资格查询 房地产估价师历年真题下载 更多 房地产估价师每日一练 打卡日历 0天 累计打卡 0人 打卡人数 去打卡 预计用时3分钟 房地产估价师资料下载 更多 房地产估价师各地入口 甘肃 海南 湖北 浙江 环球网校移动课堂APP 直播、听课。职达未来！ 安卓版 下载 iPhone版 下载 返回顶部 获取验证码 立即注册 注册表示同意《用户协议》和《隐私政策》 可进入学习中心查看新用户注册赠礼 微信扫码一键登录 微信扫码安全登录 可进入学习中心查看新用户注册赠礼 扫描即表示同意《网站注册协议》