2010年房地产估价师案例分析备考习题(8)
二、综合题环球环球网校网校
1.指错题(下列估价报告存在多处错误,请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处,每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分,本题全对得40分)。
浙江省××经济开发区某工业用房拍卖底价评估报告
(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略)
估价结果报告
一、委托方环球环球网校网校环球环球网校网校
北京市××法院(其他略)
二、估价方
单位名称:(略)
法定代表人:(略)
单位地址:(略)
资质等级:建设部房地产价格评估一级
三、估价对象环球环球网校网校环球环球网校网校
估价对象为浙江××A实业有限公司和浙江B有限公司所拥有的位于浙江省××县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05┫的房屋所有权及相应分摊的6783.84┫出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。
估价对象界定 表1
产权人 |
估价对象名称 |
建筑面积 |
相应分摊国有土地使用权面积 |
浙江A实业有限公司 |
车间 |
6082.30 |
3119.09 |
浙江A实业有限公司 |
仓库 |
2304.85 |
1181.96 |
浙江A实业有限公司 |
综合楼 |
2487.05 |
1275.39 |
浙江B实业有限公司 |
宿舍 |
3233.85 |
1207.40 |
合计 |
|
14108.05 |
6783.84 |
(一)区位与环境
估价对象位于浙江省××县×××镇经济开发区内。××县地处浙江省中部,北距杭州市约96km,东南界义乌,东北连诸暨,西南与兰溪毗邻,西北和建德、桐庐接壤,素有"文化之邦"、"书画之乡"之称。县城面积920k┫,辖9镇7乡,人口38万。开发区位于××县东部,西距××县城约20km,东、西、南三面环山,并有大陈江流经。大陈江沿岸为较开阔的地势,自西南向东北缓倾,属亚热带季风气候,温和湿润,四季分明。×××镇1994年8月被省人民政府正式批准为省级经济开发区,开发区规划总用地面积3.8k┫,现在开发区已外扩到整个××县。×××镇紧靠浙赣铁路和杭金衢高速公路,镇内设有××火车站及高速公路入口,交通便捷。镇内已建成道路框架12km,有大陈江流过,水资源十分丰富。开发区所需电力来自华东电网,镇内拥有110kV变电所两座。该地区作为浙江省××经济开发区的一部分,将随着整个××地区以及整个浙江省经济的高速发展,发挥出更大的经济潜力(参见附件一:估价对象位置示意图,略)。
(二)权益状况
估价对象包括两块宗地上的四幢房产(两块宗地相连),产权分别由两个单位拥有。
根据委托方提供的资料以及估价人员实地查勘、调查所获取的资料,浙江××A实业有限公司取得了包括估价对象其中一块土地在内的《国有土地使用证》[浦国用(1996)字第××××号],土地用途为工业用地,土地使用权面积为6041┫,土地使用权年限为50年,土地使用权剩余年限为43年,土地使用权性质为国有出让(参见附件二:《国有土地使用证》复印件,略)。
在该宗地范围内,浙江××A实业有限公司还办理了估价对象的车间和仓库的房屋所有权登记(参见附件三:《××县公有房屋所有权登记审核表》,略),并由相关部门同意确权发证,登记表上记载房屋所有权性质为股份制,房屋共两幢,所有权面积合计8387.15┫,房屋所有权证号[浦字第××××号];该公司还办理了估价对象中综合楼的房屋所有权登记(参见附件四:《××县单位房屋所有权登记申请书》,略),并由相关部门同意确权,申请书上记载房屋所有权性质为股份制,房屋所有权面积为2487.05┫,房屋用途为综合楼,根据相关资料显示(参见附件五:《浙江省金华市中级人民法院民事裁定书》[(2002)金中民执字第×××号]复印件,略),该房屋所有权证号为×××。
浙江B有限公司取得了包括估价对象另外一块土地在内的土地(参见附件六:《国有土地使用权出让合同》复印件,略),土地用途为工业用地,土地使用权面积为4000┫,土地使用权年限为50年,土地使用权性质为国有出让。在该宗地范围内,浙江B有限公司办理了估价对象中宿舍楼的房屋所有权登记(参见附件七:《××县城镇公有房屋所有权登记申请表》复印件,略),并由相关部门同意确权发证,登记表上记载房屋所有权性质为股份制,房屋所有权面积为3233.85┫,房屋所有权证号×××号,另外在房屋所有权证存根(参见附件八:《房屋所有权证存根》复印件,略)中登记了同样的内容。
根据委托方提供的资料,估价对象设定有他项权利:浙江B有限公司所拥有的建筑面积3233.85┫的宿舍楼于1997年设定他项权利(参见附件九:《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件,略),他项权利人为××投资公司,权利种类为抵押,权利价值为266.6万元,权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销);浙江××A实业有限公司所拥有的建筑面积2304.85┫的仓库和6082.3┫的车间于1997年设定他项权利(参见附件十:《房屋他项权证》[浦字第×××号]复印件,略),他项权利人为××投资公司,权利种类为抵押,权利价值为734万元,权利存续期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此项权利尚未注销)。
综上所述,估价对象的权属状况如下:估价对象包括两块宗地上的四幢房产:宿舍楼、仓库、车间、综合楼。其中车间、仓库、综合楼由浙江×XA实业有限公司拥有,宿舍楼由浙江B有限公司拥有。四幢房产中有三幢(分别为宿舍楼、仓库、车间)设定了抵押权。
(三)估价对象概况
1.估价对象现状
估价对象位于浙江省××县经济开发区,开发区旁边有大陈江流经,周围地势平坦。估价对象所在的两块宗地统一构成一个大院,周围由建筑物或砖院墙围挡封闭。院内分布有多栋厂房及配套办公楼、宿舍楼、食堂等用房,并有多处花坛、树丛分布于院内,室外道路为混凝土路面。估价对象建成于20世纪90年代,刚性屋面,空腹钢窗,室内普通水泥地面,部分外墙白色面砖饰面。估价对象自建成使用至今,结构质量良好,房屋维护保养状况一般,局部室内地面、墙面均有不同程度的损坏。总体来看,估价对象市政条件完善,所需上下水、供电、通信条件能够满足该工业性物业的使用要求(参见附件十一:估价对象现状照片,略)。
估价对象目前已被法院查封,等待处置。估价对象所在大院内的其他建筑物仍然正常使用。
2.估价对象经济技术指标
依据委托方提供的材料,以及评估人员现场勘查所掌握的资料,有关估价对象的技术经济指标见表2。
估价对象技术经济指标 表2
技术经济指标 |
浙江A实业有限公司 |
浙江B实业有限公司 |
土地使用权总面积 |
6041 |
4000 |
建筑总面积 |
11780.11 |
107130.39 |
容积率 |
1.95 |
2.67 |
宗地形状 |
梯形 |
梯形 |
估价对象具体情况详见表 表3
建筑指标 |
车间 |
仓库 |
综合楼 |
宿舍 |
建筑面积 |
6082.30 |
2304.85 |
2487.05 |
3233.85 |
分摊国有土地使用权面积 |
3119.09 |
1181.96 |
1275.39 |
1207.40 |
产权单位 |
A实业有限公司 |
A实业有限公司 |
A实业有限公司 |
B实业有限公司 |
总层数 |
6 |
4 |
4 |
6 |
建筑结构 |
框架 |
砖混 |
砖混 |
砖混 |
层高 |
4.2 |
底层4米,上3.2 |
5.3,3.2 |
底层4米,上3.2 |
建成年份 |
96 |
93 |
98 |
97 |
外面饰面 |
白色外墙面砖 |
抹灰 |
白色外墙面砖 |
白色外墙面砖 |
内墙 |
大白浆 |
大白浆 |
大白浆 |
大白浆 |
门窗 |
钢窗,钢/木门 |
钢窗,钢/木门 |
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