2010年房地产估价师案例分析备考习题(9)
估价技术报告环球环球网校网校环球环球网校网校
一、估价技术资料的查证(略)
二、个别因素分析(略)
三、区域因素分析(略)
四、市场背景分析(略)
五、最高最佳使用分析(分析过程略)
根据上述标准判定,估价对象处于××经济开发区内,作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。
六、估价方法选用(略)
七、估价测算过程
(一)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算
1.市场比较法选取的可比实例如下:
(1)可比实例一环球环球网校网校环球环球网校网校
位于××经济开发区内,处于江滨东路东侧,土地面积为4746.67┫,土地用途为工业,规划建筑面积11866.68┫,容积率2.5,成交日期为2001年3月,成交价格87元/┫土地面积,成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
(2)可比实例二
位于××经济开发区内,处于江滨西路二桥西侧,土地面积为6792.34┫,土地用途为工业,规划建筑面积12226.21┫,容积率1.8,成交日期为2002年6月,成交价格95元/┫土地面积,成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
(3)可比实例三环球环球网校网校环球环球网校网校
位于××经济开发区内,处于霞浦路北侧,土地面积为8333.33┫,土地用途为工业,规划建筑面积17500┫,容积率2.1,成交日期为2002年9月,成交价格90元/┫土地面积,成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表(表4)。
因素比较表 表4
比较因素 |
估价对象 |
案例一 |
案例二 |
案例三 |
交易价格 |
待估 |
87 |
95 |
90 |
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
交易时间 |
|
2001.3 |
2002.6 |
2002.9 |
交通便捷度 |
便捷 |
较便捷 |
便捷 |
较便捷 |
产业聚集度 |
较高 |
较高 |
较高 |
较高 |
环境质量 |
较好 |
好 |
好 |
较好 |
地理位置 |
滨江西路 |
滨江东路 |
二桥西侧 |
霞浦路北侧 |
区域规划 |
好 |
好 |
好 |
好 |
比较因素 |
估价对象 |
案例一 |
案例二 |
案例三 |
土地用途 |
工业 |
工业 |
工业 |
工业 |
宗地形状 |
不规则 |
较规则 |
较规则 |
不规则 |
容积率 |
1.95 |
2.5 |
1.8 |
2.1 |
土地剩余年限 |
43 |
48 |
49 |
49 |
临路状况 |
临路 |
临路 |
临路 |
临路 |
基础设施完备程度 |
较完备 |
较完备 |
较完备 |
较完备 |
价格修正指数表 表5
比较因素 |
估价对象 |
案例一 |
案例二 |
案例三 |
交易价格 |
待估 |
87 |
95 |
90 |
交易情况 |
100 |
100 |
100 |
100 |
市场状况 |
|
1.002 |
1.0095 |
1.0093 |
交通便捷度 |
100 |
98 |
100 |
98 |
产业聚集度 |
|