房地产估价理论与方法考试模拟练习题精选(36)
2.某幢写字楼,土地面积4000┫,总建筑面积为9000┫,建成于1990年10月1日,土地使用权年限为1995年10月1日----2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/┫,建筑物重置成本为1300原/┫。建筑物自然寿命为60年,有效经过年数为10年。
其他的相关资料如下;
(1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为82.5万元,平均寿命为5年,有效经过念数为4年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置 价格为250万元。平均寿命为15年,经过年数为9年。
(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元。
(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。
(4)该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。
(5)假设除空调以外,残值吕均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的这就总额和现值。
2.解答:
(1)土地价格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]
=800×0.9006/0.9540=755.26万元
(2)建筑物物质折旧额计算:
1)门窗等损坏的修复费用=3万元;
2)装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元;
3)其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。
4)长寿命项目的折旧费=(1300×0.9-3-82.5-250)×1/40×10=208.63万元
(3)建筑物功能折旧额计算:
1)功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05万元
2)空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38万元
(4)建筑物经济折旧额=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99万元
(5)建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元
(6)写字楼估价结果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59万元
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