房地产估价理论与方法考试模拟练习题精选(35)

　　1.某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让.已知该在建工程占地面积10000┫.土地使用年限为2003年10月1日-2043年9月30日,规划容积率为5.1-4层规划为商业,建筑面积为2万┫;5-20层规划为写字楼,建筑面积为3万┫.项目总开发成本为3000元/┫,管理费用为开发成本的5%项目建成后,商业用于经营.写字楼全部出售.经调查,有关数据如下;

　　(1)项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

　　(2)该项目所在区域同类型，同档次写字楼的售价为8000元/┫，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售楚。

　　(3)商业主体建成后，还需投入2000元/┫的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税，经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。

　　(4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

　　(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

　　(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

　　试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

　　答案：

　　1.解答：

　　(1)项目建成后的价值：

　　写字楼开发完成后的价值：V写=8000×3/(1+10%)3=18031.56万元

　　写字楼的销售税费=18031.56×6%=1081.89万元

　　商业部分开发完成后的价值：

 

　　(2)续建成本：

　　3000×(1+5%)×(1-30%)/(1+10%)×5=10022.73万元

　　装修费为：2000×2/(1+10%)2.5=3152万元

　　(3)每半年还款额：

　　(5)转让价：

　　(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3%)-4114.59=26386万元

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