2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(93)

　　二、市场趋势分析$lesson$

　　仅对目前的需求进行分析和预测是远远不够的。一成不变的市场营销计划不能适应丰富多变的市场，因此必须未雨绸缪，对未来的市场趋势进行分析和判断。分析市场趋势，通常包括三个步骤。首先是宏观环境预测;然后是行业预测;最后是企业的销售预测。宏观环境预测要求说明通货膨胀、失业、利率、消费开支、投资、净出口额等，最终是对国民生产总值的预测，再应用它并结合其它环境指标来预测行业销售情况。最后，通过假定本企业的市场份额，从而得到企业的销售预测。分析市场趋势的方法主要有：

　　㈠ 购买者意图调查法

　　购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。

　　另外，调查还应询问消费者目前与未来的个人经济状况以及对经济形势的展望。在西方发达国家，专业市场调查公司定期测量与消费者相关的指标，并发表有关的报告。

　　总之，在购买者人数较少、访问购买者的成本不高、购买者具有明确的意图、会按其意图购买并且愿意配合意图调查时，进行购买者意图调查具有很大的价值。

　　㈡ 销售人员意见综合法

　　当不能直接调查购买者或费用太高时，可通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求。由于销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。销售人员意见法的具体做法是：请几位销售人员分别估计某一产品在不同条件下未来的销售额及发生的概率，然后求出它们的期望值，最后将几位销售人员的平均期望值作为销售额的预测值。销售人员意见法的精确性受若干因素的影响，如销售人员是否受过专门训练，对整个企业和市场情况是否了解，是否会有意隐瞒消费者的需求，以便企业制定低定额等。为此，可将销售人员和管理人员的意见进行综合，以便做出比较可靠的预测。

　　㈢ 老师意见法

　　又称为德尔菲(Delphi)法，是美国兰德公司于20世纪40年代末提出的。运用老师调查法时，首先组成由经销商、分销商、市场影响顾问或其他权威人士组成的老师小组，一般在20人左右，各老师只与调查员发生联系，然后按下列程序进行：

　　⑴ 提出所要预测的问题及有关要求，必要时附上有关这个问题的背景材料，然后一并寄给各老师;

　　⑵ 各老师根据所掌握的资料和经验提出自己的预测意见，并说明自己主要使用哪些资料提出预测值的，这些意见要以书面形式返回调查人员;

　　⑶ 将各老师的第一次预测值说明列成表，并再次分发给各位老师，以便他们比较自己和他人的不同意见，修改自己的意见和判断;

　　⑷ 将所有老师的修改意见置于一个修正表内，分发给各位老师作第二次或多次修改。最后综合各位老师的意见便可获得比较可靠的预测值。老师意见法是一种使用比较广泛的方法，它有如下优点：能发挥各位老师的作用，集思广义，准确度高;采取单线联系，有利于避免偏见，尤其可避免权威人士的意见对其他人士的影响;有利于各老师根据别人的意见修正自己的意见和判断，不致碍于情面而固执己见。

　　㈣ 时间序列分析法

　　时间序列分析法利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去数据中的因果关系来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列分析法可进一步分为如下几类：

更多信息请访问：房地产估价师频道 房地产估价师论坛

•2012年房地产估价师考试时间：10月13、14日
•2012房地产估价师网上辅导招生简章
•2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲