2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(67)

　　例题：某宗房地产，$lesson$

　　土地总面积2500┫，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元/┫，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000┫，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/┫，现时建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

　　解：(1)求土地价格VL：

　　VL=2500×1000=250(万元)

　　(2)求建筑物价格VB：

　　①求建筑物重置价格C=6000×1100=660(万元)

　　②求VB =C×q=660×80%=528(万元)

　　(3)计算房地产总价V= VL+ VB=250+528=778(万元)

　　(4)计算房地产单价P=V/S=778÷6000=1296.67(元/┫)

　　(四)折旧方法的综合运用

　　估价人员有时可以同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧，但不同的折旧方法求得的结果不尽相同，为此，可以采用简单算术平均或加权算术平均等方法将求得的结果综合成一个统筹兼顾的结果，这是一种综合运用。在估价实务上，通常先以年限法为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正，这也是一种综合运用。

　　求取建筑物折旧的方法，还可以分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。在估价实务上，宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目。对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额;对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，如将建筑物分为结构、设备和装修，因为它们的寿命不同，如基础、屋顶、地板、空调、电梯之间的寿命不同，然后采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额。最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。

　　例5―7：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：

　　门窗等损坏的折旧额=2(万元)

　　装修的折旧额=30×1/5×3

　　=18(万元)

　　设备的折旧额=60×1/15×10

　　=40(万元)

　　长寿命项目的折旧额=(180-2-30-60)×1/50×10

　　=17.6(万元)

　　该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6

　　=77.6(万元)

　　需要说明的是：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物的折旧或现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间、维修保养和使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

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