2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(68)

　　三、求取建筑物折旧应注意的事项$lesson$

　　1、应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”;会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化;在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的，因此，估价时点不同，C的值也不同。在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与市场价值相一致;在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与市场价值相一致。常常有这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几;而有些房地产，尽管在会计账目上折旧几乎或早已提足，但估价结果却显示其仍有较大的现时价值。

　　但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。

　　例题：运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是房地产价值的( )

　　A、减损 B、摊销 C、回收 D、分配

　　答案：A

　　2、应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。另外，由于土地是有限期的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用权年限可能不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇有下列情况时的处理为：

　　(1)建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。如图5―1(a)，是在出让土地使用权上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为50年，而不是52年或70年。如图5―1(b)，是一座旧办公楼，在其建成后10年补办了土地使用权出让，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为45年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为45年，而不是35年、50年或60年。

　　2.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。这样处理是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定。而未考虑未来土地使用权期满后是否可以续期，可以续期的土地使用权人是否去办理续期，以及目前对地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得存在不同意见等复杂情况。如图5―1(c)，是一座在出让土地使用权上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为37年，而不是60年、63年或40年。如图5―1(d)，是一座旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成后6年补办了土地使用权出让，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为46年，而不是50年、44年或40年。

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