2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(88)

　　四次评估 差异千万$lesson$

　　实际上，截至1998年2月，有关方面提供和报道的对电子大厦的评估共有4次：

　　――1994年，电子集团为以大楼抵押向银行贷款，委托广东粤建审计师事务所做出评估，评估基准日为1994年6月18日，评估价为2751万元。评估报告中称：“估价中不计土地增值费，但在资产估价时考虑了这种因素。评估时并末考虑该房产权若发生变动时可能承担的任何开支或税金”。

　　――1996年，珠海市法院为拍卖电子大厦委托市房产评估所做出评估，评估基准日为1996年3月11日，评估价为l458.7732万元，以一纸“房产估价答复书”提供给法院。

　　――1997年10月，由珠海市国资局牵头，组织市审计师事务所、市资产评估事务所、珠海经济特区会计师事务所联合做出评估，评估基准日为1996年3月11日，正式评估报告至今未出。在1997年12月25日给市府的报告中说是2301万元，在“焦点访谈”报道中提供的评估价是2565万元，市国资局局长称：“这三家评估出来的结果，经过我们国资局进行磋商，认为是比较客观也比较公正的。”

　　――1998年1月，广东省房地产估价师学会会同中国房地产估价师学会组织的老师小组，对电子大厦重新估价，评估基准日为1996年3月11日，评估结果为：按报建批准的轻工厂房用途评估，评估价为780万元(含补地价)，按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评估价为2060万元(含补地价)，若不考虑地价因素，评估价为1400万元。而实际上电子大厦到拍卖时并没有因改变大楼使用性质而补交地价。电子大厦到底值多少钱?由于电子集团是国有企业，电子大厦被法院强制拍卖，拍卖又按底价成交，那么，电子大厦到底值多少钱?有多少国有资产流失?

　　中国房地产估价师学会的看法是：

　　房地产估价首要的原则是合法原则，要以估价对象的合法使用、合法转让为前提。如在用途方面应以城市规划为依据，在产权方面应以土地使用权证书和房屋所有权证书为依据;另根据《城市房地产管理法》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　对于电子大厦的评估，其在1996年3月11日的土地产权性质仍为行政划拨，合法用地性质和使用功能仍为轻工厂房，珠海市房产评估所的评估结果与老师小组重估结果相近，不存在评估价偏低的问题。而广东粤建审计师事务所及由珠海市国资局牵头组织的三家联合评估，已“假设”电子大厦为商业和写字楼的出让土地使用权，这一“假设”违反了估价的合法原则。

　　价 比 三 家

　　针对电子大厦的不同“身价”，中国房地产估价师学会有关老师亦做出分析和判断：

　　――不同评估基准日的价格不可简单直接比较。调查表明，处于低谷的1996年珠海市房地产市场，与国家刚实施宏观调控的1994年相比，写字楼、商铺的租金水平下降了1/4左右。如果真要比较，电子大厦1994年2751万元的评估价，须下调1/4后才能与1996年的1458万元或1400万元(更确切地说是含补地价的2060万元)相比。

　　――同一标的物不同权益范围的评估价不可简单直接比较。1000多万元的评估价差异，在于对其土地使用权的界定上。电子大厦在1996年3月时虽然已改变使用功能，但并未到市国土局办理补交地价，其土地使用权仍属划拨性质。1458万元和1400万元的评估价均未包括土地使用权的价值，而2751万元和2565万元的评估价“顺理成章”地包含了地价。

　　――未经市场检验的评估价不能作为衡量公开市场价格正确与否的标准。相反，是要由市场价格来检验和评判评估价。否则或许可以评估出任意的高价来判定任何一宗交易的“国有资产流失”。拍卖以l460万元成交，基本上反映了市场供求状况，而2751万元或2565万元的评估价尚未经受市场检验。

　　――不同房地产评估价不能简单横向比较。由于位置和用途仅是众多差异因素中的一小部分，因此相邻的两宗物业的价格也可能差异较大。电子集团质疑：与电子大厦相邻的珠海国际信托投资公司办公楼，1996年2月由市资产评估事务所评估出每平方米8820元，何以电子大厦1996年3月评估出每平方米才值3711.89元?

　　据调查，国投公司办公楼一二层为金融及证券交易厅，三层以上为办公楼，评估目的是为联营提供参考依据，但联营计划没有实现，每平方米8820元的价格尚未被市场认可。

　　――高估抵押价值有可能造成国有资产流失。如果以2751万元或2565万元的评估价可以判定1460万元的成交价造成国家资产流失，那么不妨换一个角度，假如275l万元或2565万元的评估价被国有金融机构接受并提供了抵押贷款，而电子大厦被拍卖清偿仍只卖得1460万元，则2751万元或2565万元的评估价无疑也造成了国有资产流失。

更多信息请访问：房地产估价师频道 房地产估价师论坛

•2012年房地产估价师考试时间：10月13、14日
•2012房地产估价师网上辅导招生简章
•2012年全国房地产估价师考试报名时间汇总
•2012年房地产估价师由黑敬祥等主讲