2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(87)

更新时间：2012-02-23 16:00:09 来源：|0

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　　【案例2-9】分析$lesson$

　　报告中存在的问题及评析如下：

　　㈠房地产纠纷估价案例尤其要注意说明房、地权属的合法性及有关内容的完整性。仅说明土地使用权为出让方式取得是不够的。还应说明出让时间、出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书。

　　㈡第二部分应简要说明纠纷原因和纠纷类型，让人明了纠纷缘何而起，估价对象价格缘何而估。

　　㈢可比实例交易日期应具体到某年某月某日，不能只说明交易年份。不应像本案例描述可比实例那样，只说明是“2003年”。另外，即使同是一个年度交易，也应说明该年度同一供求范围房地产价格无明显波动，才能支持交易日期调整系数均取100%的观点。

　　㈣估价对象与可比实例在实物状况比较时，应明确实物状况调整的具体内容。

　　㈤报酬率确定时所选的安全利率值，到底是指同期一年期国债年利率，还是中国人民银行公布的一年定期存款年利率，缺乏必要的说明。

　　㈥收益价格计算公式 V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的适用条件是收益期内年收益比较稳定。如没有稳定说明收益的，就不能采用这个公式。

　　㈦土地取得费用和开发成本不能按实际成本计算，而应以客观成本即社会同类平均成本为依据。

　　㈧在计算估价对象折旧时有错误，该用地出让年限为50年，应以该年限来计算折旧。

　　㈨销售税费的计算不符合现行的国家税法规定，其计税依据应为销售收入，而该案例采用的是土地取得费用与开发成本之和。

　　【案例2-10】本案例根据有关报纸的报道整理而成。

　　“国有资产流失1000多万”

　　1998年2月7日，中央电视台“焦点访谈”栏目推出惊人报道《一份评估损失千万》：1996年6月，广东珠海一座大楼以1458万元的价格被该市中级人民法院拍卖偿债，大楼落到了一家私人公司名下。这一价格系法院委托该市“没有营业执照的”房地产评估所“一纸”评估得出的。1997年10月，由该市国有资产管理局牵头组织的三家评估所做出联合评估结果：大楼值2565万元。按照这一结果，大楼以1458万定价和拍卖，“直接造成了国有资产1000多万元的流失”。

　　此前，围绕国有资产是否流失的论战已在珠海持续了一年多，大楼原业主电子集团、市法院、市房管局、房产评估所、市国资局、市拍卖行等有关各方面说法不一，几成僵局，并引起了中央有关部、局的重视。

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