2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(42)

　　例4―7：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元/m2，对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格为：$lesson$

　　2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8(元/┫)

　　房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。其中，采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数=在估价时点时的价格

　　采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×(l±价格变动率×期数)=在估价时点时的价格

　　例4―8：评估某宗房地产2002年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/┫，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2%。

　　对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年9月末的价格为：

　　3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/┫)

　　例4―9：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元/┫，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。

　　对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为：

　　1000×8.26×(1+0.2%)8=8393(人民币元/┫)

　　例4一10：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5%。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。

　　对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为：

　　1000×(1―0.5%)8×8.29=7964(人民币元/┫)

　　在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：

　　(1)一般物价指数或变动率;

　　(2)建筑造价指数或变动率;

　　(3)建筑材料价格指数或变动率;

　　(4)建筑人工费指数或变动率;

　　(5)房地产价格指数或变动率。

　　房地产价格指数或变动率又可细分为：

　　(1)全国房地产价格指数或变动率;

　　(2)某地区房地产价格指数或变动率;

　　(3)全国某类房地产价格指数或变动率;

　　(4)某地区某类房地产价格指数或变动率。

　　至于具体应选用哪种价格指数或变动率进行交易日期修正，要看具体的估价对象和有关情况。从理论上讲，由于房地产价格指数能全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。

　　但严格来说，又不是任何类型的房地产价格指数或变动率都 可以采用。最适用的房地产价格指数或变动率，是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。

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