2012年房地产估价师《制度与政策》精讲(44)

　　拍卖基础知识$lesson$

　　一、内容提要：

　　1、拍 卖 概 述

　　2、拍 卖 规 则

　　3、拍 卖 实 务

　　4、强 制 拍 卖

　　5、房地产拍卖

　　二、考试要求：

　　1、了解拍卖委托，拍卖公告与展示，拍卖的佣金、价款结算与标的交割，房地产拍卖的程序。

　　2、熟悉拍卖规则，强制拍卖的标的，强制拍卖的程序，强制拍卖的注意事项，房地产拍卖业务的主要来源，房地产估价及拍卖保留价确定，房地产拍卖的注意事项。

　　3、掌握拍卖的涵义和原则，拍卖标的、报价方式及类型，强制拍卖的概念、特点和原则，房地产拍卖及特征，房地产拍卖标的应具备的条件，房地产拍卖竟买人条件。

　　三、内容辅导：

　　第一节 拍 卖 概 述

　　一、拍卖的涵义和原则

　　1 、 拍卖的概念

　　1997年1月1日起实施的《中华人民共和国拍卖法》(以下简称《拍卖法》)对拍卖的定义是“拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”

　　我们可以从以下三个方面理解《拍卖法》中拍卖的概念：第一，拍卖是一种中介服务性质的交易方式。拍卖过程实际上由委托和竞买这两个阶段构成，拍卖位于中枢位置，联结两家，操作整个拍卖活动的正常运转。

　　第二，拍卖是通过公开竞价成交的。拍卖交易的完成实际上就是众多竞买人在同一时间、地点公开竞价，实现价高者得的过程，而不存在一对一的谈判、协商和讨价还价，不存在价格形成过程中的秘密性因素。

　　第三，拍卖是受到法律严格规范的经济活动。

　　拍卖活动中主要涉及拍卖人、委托人、竞买人和买受人这几方当事人。

　　拍卖人是指依照《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。委托人是指委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织。

　　竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。买受人是指以最高应价购得拍卖标的竞买人。

　　例题：拍卖活动中主要涉及的当事人包括( )。

　　A、拍卖人

　　B、委托人

　　C.竞买人

　　D.买受人

　　答案：ABCD

　　2 、 拍卖的特征

　　(1)拍卖与普通商品交易的区别

　　1)从交易的当事人来看，普通交易中当事人只有两方，即卖方和买方。而拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人(买受人)，三方缺一不可。

　　2)就交易的性质而言，普通交易中，买卖双方可以私下商量价格，而拍卖的整个过程是在公众的监督之下进行的。

　　3)从商品的形成价格上比较，普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价，而拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价。

　　4)从商品的竞价对手来看，普通交易的价格竞争主要在卖方即生产厂家、供货商中间展开，有时也会在买卖方之间以讨价还价的方式展开，而拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的。

　　5)从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其真实身份，参与竞买前必须出示身份证明及办理竞买手续。

　　在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格做出相应限制性规定。而普通交易则没有上述要求。

　　6)从拍卖人的主体资格的要求来看，根据《拍卖法》的规定，境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行，而普通交易中的商业企业则一般不会受到特许的限制。

　　(2)拍卖与投标招标的区别

　　1)标的内容上的区别。《拍卖法》规定的拍卖标的范围是：依法可以处分的物品或财产权利。即包括动产、不动产和无形资产。

　　《招标投标法》第二条规定，必须依法进行招标的是：大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目;

　　国家投资融资的项目;使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目和依照法律、行政法规、规章和规范性文件规定必须进行招标的其他项目。

　　2)实施机构上的区别。《拍卖法》规定拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。《招标投标法》规定：招标人可以委托代理机构招标;招标人也可以自行办理招标事宜。

　　3)行为目的上的区别。拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系。

　　而招标投标则不同，多数情况下，招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作。

　　4)拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金;而招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳。

　　因此，是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志。

　　例题(判断)：1、《拍卖法》规定拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。( )

　　答案：对

　　2、《拍卖法》规定的拍卖标的范围是：依法可以处分的物品或财产权利。即包括动产、不动产，不包括无形资产。 ( )

　　答案：错

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