2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(34)

　　交易实例及其内容的真实性、可靠性，是提高估价精度的一个基本保证。对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误。$lesson$

　　作为房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放;或将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。

　　第三节 选取可比实例

　　虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

　　可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合4个方面的要求：(1)区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产;(2)交易类型与估价目的吻合;(3)成交日期与估价时点接近;(4)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点：

　　1.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。

　　2.可比实例的用途应与估价对象的用途相同。这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住;(2)商业;(3)办公;(4)旅馆;(5)工业;(6)农业等。

　　3.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构;(2)钢筋混凝土结构;(3)砖混结构;(4)砖木结构;(5)简易结构。

　　4.可比实例的规模应与估价对象的规模相当。

　　5.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。

　　6.可比实例的交易类型应与估价目的吻合。交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。

　　7.可比实例的成交日期应与估价时点接近。交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。

　　8.可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。

　　上述选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例;为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例;为房地的，应选取类似房地的交易实例。

　　选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正，即可求得估价对象土地的价格。

　　选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

　　例题：下列说法正确的是( )

　　A、可比实例肯定是交易实例; B、交易实例肯定是可比实例;

　　C、可比实例不一定是交易实例; D、交易实例不一定是可比实例。

　　答案：AD

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