2012年房地产估价师《经营与管理》强化题(20)

　　一、计算题$lesson$

　　1.某酒店投资采用银行贷款，年利率为12%，估计一年建成，交付使用后，当年可获得净收益50万元，以后逐年增加15%，要求10年净收益回收贷款的本利和，问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初，收益发生在年末)

　　【答案】

　　该酒店第一年末的净收益现值为：

　　P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元

　　该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元

　　二、案例题

　　某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，(其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月，)土地成本在项目开始时一次投入，建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少?

　　【答案】

　　(1)项目总开发价值：

　　项目总建筑面积：40000×1.6=64000平米

　　总销售收入：4700×46000=30080万元

　　销售税费：30080×6.5%=1955.2万元

　　项目总开发价值：30080-1955.2=28124.8万元

　　(2)项目总开发成本：

　　土地成本：1000×64000=6400万元

　　建造成本：1400×64000=8960万元

　　专业人员费用：8960×8%=716.8万元

　　管理费用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84万元

　　财务费用：

　　A土地成本利息：6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元

　　B建造成本\专业人员费用\管理费用利息：

　　(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元

　　C财务费用总计：2591.54+1942.03=4533.57万元

　　销售费用：30080×2.5%=752万元

　　总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元

　　(3)开发商成本利润率：

　　开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59万元

　　开发商成本利润率：5958.59/22166.21×100%=26.88%

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