2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(28)

　　寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：$lesson$

　　1.法律上的许可性：对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。

　　2.技术上的可能性：对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

　　3.经济上的可行性：对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。

　　经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现

　　值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

　　4.价值是否最大：在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

　　进一步来讲，有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用：(1)收益递增递减原理;(2)均衡原理;(3)适合原理。

　　收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系;另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

　　收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律(又称边际收益递减原理)，

　　可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的;但当这种可变投入量继续增加

　　达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。

　　收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始下降。

　　收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益(又称规模报酬规律)，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化)，

　　则产出量的变化有3种可能：一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益不变;二是产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递增;三是产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递减。在扩大规模时，一

　　般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。

　　均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价修正。这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧，此时对于购买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为购买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。

　　另一种相反的情况是，建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的土地位置较差，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重置价格较高，但该建筑物的价值却低于此重置价格。

　　均衡原理的有关情况可总结于图3一l(a)、(b)、(c)、(d)。

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