2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(27)

　　2.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。$lesson$

　　西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。

　　3.在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例：

　　(1)法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。

　　(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中

　　缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。

　　(3)《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”所以，再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。

　　4.在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。如房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求;新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定;农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。

　　例题：遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。(判断)

　　答案：错误

　　第二节 最高最佳使用原则

　　最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

　　最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

　　可见，最高最佳使用必须符合4个标准：

　　(1)法律上许可，

　　(2)技术上可能，

　　(3)经济上可行，

　　(4)价值最大化。而且这些标准通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。

　　房地产估价为什么要遵循最高最佳使用原则?这是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。所以，在估价中不仅要遵循合法原则，而且要遵循最高最佳使用原则。

　　最高最佳使用具体包括3个方面：(1)最佳用途;(2)最佳规模;(3)最佳集约度。

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