2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(46)

更新时间：2012-05-02 16:24:09 来源：|0

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　　⑵ 开发成本$lesson$

　　① 建筑物建筑安装工程费

　　估价对象建筑物包括俱乐部综合楼及网球室。其中，俱乐部综合楼为3层框架结构综合楼，建筑面积为4200┫;网球室为全钢网结构，建筑面积为4600┫。评估人员根据委托人提供的施工合同及预算决算书，综合考虑社会平均水平，取俱乐部综合楼建筑安装工程费单价为900元/┫，网球室建筑安装工程费单价为800元/┫。则估价对象建筑物安装工程费为(900×4200+800×4600)×10-4=746.00(万元)

　　② 城市基础设施配套费等费用123.2元/┫

　　配套费用=8800┫×123.2元/┫×10-4=108.42(万元)

　　开发成本合计：854.42万元

　　⑶ 管理费用：取开发成本的4%

　　854.42×4%=34.18(万元)

　　⑷ 投资利息：利率取国家1年期贷款利率为5.85%，开发期取1年，计息期取开发期的一半。

　　(854.42+34.18)×5.85%×1×1/2=25.99(万元)

　　⑸ 开发利润：利润率取××市房地产开发平均利润率12%

　　(854.42+34.18+25.99)×12%=109.75(万元)

　　注：估价对象土地使用权价格是通过市场比较法测算而得，即其价格为市场现值，故上述测算过程中未计算土地使用权价格的管理费用、投资利息、开发利润。

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