2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(66)

　　问答题(共3题，每题10分)$lesson$

　　(一)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?

　　(二)张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

　　1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?

　　2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?

　　3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

　　(三)某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

　　1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件;

　　2、该人的购房发票;

　　3、商品房预售许可证复印件;

　　4、其他市场资料。

　　问：1、上述资料用于抵押估价是否齐全?

　　2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?

　　3、可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

　　二、选择题(共2题，每题10分。每题的备选取答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内)

　　(一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价：( )

　　A、根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B、根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

　　C、根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D、根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径：( )

　　A、自行改变

　　B、经上级主管部门批准改变

　　C、经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

　　D、经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )

　　A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和

　　B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　　C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )

　　A、该两幢房屋的正常市场价值

　　B、该两幢建筑物的重新建造成本

　　C、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

　　D、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

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