2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(65)

　　2，测算未来还需发生的各项成本及税费等$lesson$

　　根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算估价：

　　(1)续建工程费及管理费等

　　装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。

　　(2)投资利息

　　当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为一年，则投资利息

　　=3490× =101(万元)

　　(3)销售税费

　　当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费

　　=14183×6%

　　=851(万元)

　　3，在建写字楼的评估价值

　　总价值=14183-3490-101-851

　　=9741(万元)

　　六、估价结果

　　按上一阶段述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整).估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

　　四、 指出并改正下面估价报告片断中的错误.(本题10分.不得在试题上改，在答题处指出并改正.错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)

　　某酒店土地总面积3000平方米，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计;总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米;首层有500平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率为80%;其余楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房价格为每天200元，年平均入住率为80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。

　　估价过程计算如下：

　　1，有效毛收入

　　=2000×100×12×80%+200×200×365×80%

　　=13，600，000(元)

　　2，总费用=200×200×365×40%

　　=5，840，000(元)

　　3，酒店总净收益=有效毛收入-总费用

　　=13，600，000-5，840，000

　　=7，760，000(元)

　　4，酒店土地净收益=10000×3000×8%

　　=2，400，000(万元)

　　5，酒店建筑物净收益=7，760，000-2，400，000

　　=5，360，000(元)

　　6，酒店建筑物价值= =63，114，957(元)

　　该酒店2001年10月8日的保险价值为63，114，957元。

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