2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(4)

　　(六)本书对房地产的用词

　　为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，

　　其含义分别如下：

　　1.“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。

　　2.“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。

　　3.“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。值得说明的是，这里的“地上建筑物”，不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，

　　是指在该土地范围内的所有建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。

　　4.“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。

　　二、土地的概念

　　(一)对土地的各种定义

　　1.土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。

　　2.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。”

　　3.土地是自然物、自然力或自然资源。

　　(二)房地产估价中的土地定义

　　对于房地产估价来说，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的范围可分为3层：

　　(1)地面;

　　(2)地面以上一定范围内的空间(简称地上空间);

　　(3)地面以下一定范围内的空间(简称地下空间)。

　　一宗土地的地面范围，是地球表面的该宗土地的“边界”所围绕的面积。例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，

　　由城市规划管理部门 或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。

　　(三)土地利用所受的限制

　　土地利用所受的限制，分为两个方面：一是受自身能力的限制，如建筑技术、经济实力等，二是受自身能力以外的限制，以下所讲均为这方面的限制。

　　对土地利用的限制可归纳为3个方面：(1)土地权利的设置以及行使的限制;(2)房地产相邻关系的限制;(3)土地使用管制。

　　1.从土地权利的设置以及行使的限制来看，中国大陆目前主要有所有权、使用权、租

　　赁权、抵押权、典权、地役权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。

　　拿地役权来说，对于供用地而言，它是他人对土地享有一种有限的使用权，字面的意思是该土地为他人服役。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，所以，地役权的存在会降低土地的价值。

　　2.从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，

　　就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。

　　在现实中，主要存在2类相邻关系：(1)通风、采光、排水、排污的相邻关系。

　　例如，相邻关系人在建造建筑物时，应当照顾到周围相邻人的实际需要，与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。(2)险情危害的相邻关系。

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