2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(5)

　　3.从土地使用管制来看，对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、容积率和建筑密度等的规定。

　　其中，容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率=总建筑面积÷土地总面积。

　　容积率有包括±0.00以下地下建筑面积的容积率和不包括±0.00以下地下建筑面积的容积率。故在估价时一定要了解清楚所说的容积率的确切内涵。

　　建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，

　　即：建筑密度=建筑基底总面积÷土地总面积。建筑密度有时还采用建筑物的最大水平投影面积占土地总面积的比例来表示。

　　城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权等要求。如果各层建筑面积均相同，

　　则有：容积率=建筑密度X建筑层数。因为：总建筑面积=土地总面积X建筑密度X建筑层数。

　　例题:某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为( )

　　元/ m2

　　A、100

　　B、300

　　C、600

　　D、900

　　答案：D

　　(四)对一宗土地的基本认识

　　1、坐落。包括所处的区域和具体地点，可从国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。

　　2.面积。此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)表示。

　　3.形状。通常用图(如宗地图)来说明。

　　4.四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。

　　5.地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。

　　6.周围环境、景观。通常用图片来说明。

　　7.利用现状。包括现状用途;土地上有无建筑物、其他附着物;如果有建筑物、其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的情况。

　　8.产权状况。由于土地权利的种类和内容均能影响其价值，因此，进行房地产估价应特别注意调查了解土地权利状况。在中国大陆目前的土地制度下，

　　主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地;是出让土地使用权还是划拨土地使用权;属于出让土地使用权的，

　　其剩余土地使用年限有多长及可否续期;土地取得手续是否完备;是否抵押、典当或为他人提供担保;是否涉案;产权是否有争议;是否为临时用地;是否属于违法占地等。

　　9.地质和水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。

　　10.基础设施完备程度和土地平整程度。是指道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。

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