2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(56)

　　估价技术报告

　　一、个别因素分析

　　××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用(略)

　　六、估价测算过程

　　(一)运用市场比较法估价

　　由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：

　　1， 交易情况修正

　　可比实例A、B、C均为正常价格，得估价对象情况一致，不进行交易情况修正。

　　2，交易日期修正

　　有关统计部门的资料表明，2002年房地产的市场价格略有下降，但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。

　　2， 个别因素修正

　　3， 以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。

　　4， 区域因素修正

　　可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A;

　　可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B;

　　可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C;

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