2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(55)

　　三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处。(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在“答题纸”上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处不计分。)

　　封面及目录(略)

　　致委托方函(略)

　　估价师声明(略)

　　估价的假设和限制条件(略)

　　××商业城部分商铺估价结果报告

　　一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)

　　二、估价方: ××房地产估价事务所(法定代表、住所略)

　　三、估价对象

　　估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001??3009号商铺，总建筑面积为547.15平方米。

　　××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。

　　××商业城为理综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，二层、三层经营男女装，四层经营家用电器及床上用品，五层为儿童乐园，六层为办公及娱乐场所。

　　根据实地查勘及业主介绍，三层铺位(3001??3009号)经营男女装，业主分别与“×”、“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。

　　四、估价目的

　　为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。

　　五、估价地点

　　2002年6月20日

　　六、定义价值(略)

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。

　　市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。

　　十、估价结果

　　××有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001??3009号商铺，建筑面积合计为547.15平方米产，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426万元，(港币：人民币=1：1.07)。

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、估价报告应用的有效期(略)

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