2012年房地产估价师《经营与管理》强化题(31)

　　(2008年真题)某房地产开发项目的占地面积为8000┫，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000┫，

　　其中服务式公寓35000┫，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000┫，地下车位230个(10000┫)项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/┫•年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。

　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：

　　(1)该项目的借款计划和还款计划。

　　(2)该项目全部投资内部收益率。

　　(3)该项目自有资金财务净现值(12分)(2006年试题)

　　1.造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。

　　A.成本加成定价法

　　B.价值定价法

　　C.目标定价法

　　D.认知价值定价法

　　2.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是(　　)模式。

　　A.选择专业化

　　B.产品专业化

　　C.大量定制

　　D.市场集中化

　　3.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是(　　)。

　　A.生活方式

　　B.受教育程度

　　C.购买动机

　　D.自我形象

　　4.某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是(　　)万元。

　　A.28.62

　　B.35.57

　　C.41.56

　　D.48.24

　　5.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期(　　)。

　　A.小于5年

　　B.在4～5年之间

　　C.在5～6年之间

　　D.在3～4年之间

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