2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(43)

　　二)收益法

　　1.估算有效毛收入

　　(1)潜在毛收入。潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入：根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调整，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平l、2层平均为每建筑面积65元/(月/┫)，则年潜在毛收人为：65×243.70×12元=190086元。

　　(2)有效毛收入。由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收人，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为l0%和5%，则年有效毛收入为：190086元×(1-10%)×(1-5%)=162524元

　　2.确定年运营费用

　　为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：

　　(1)税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011元。

　　(2)管理费和租赁费用。指对出租房屋实行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%=4063元。

　　(3)维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。

　　(4)保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的0.15%。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/┫。则保险费为：

　　2000×243.70×0.15%=731(元)

　　(5)运营费用合计：年运营费用=(1)+(2)+(3)4-(4)=38605元

　　3.确定房地产年净收益

　　房地产年净收益=年有效毛收人一年运营费用

　　=162524元-38605元=123919元

　　4.确定报酬率

　　报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。

　　5.确定收益年限n

　　估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0H，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：(来源：建设工程教育网)

　　未来可获收益的年限n=58.9年

　　6.计算房地产收益价格

　　V=A/r[1-1/(1+Y)n]=123919/8%×[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元)

　　即估价对象房地产的收益价格为l53.23万元。

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