2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(42)

　　四、估价目的

　　为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。

　　五、估价时点

　　2006年10月10日

　　六、价值定义

　　本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　根据本次估价的特定且的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。

　　十、估价结果

　　经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整;按建筑面积计，平均单价为6993元/┫，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业期

　　2006年10月l0日至l0月15日

　　十三、估价报告应用的有效期

　　本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。

　　十四、有关说明(略)

　　××××房地产估价技术报告

　　一、估价对象房地产状况分析(略)

　　二、市场背景分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估价方法选用(略)

　　五、估价测算过程

　　(一)市场法

　　根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料。分别测算1、2层商铺的价格。

　　1.测算1层商铺价格

　　估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处予同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：

　　(1)可比实例的选取。选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例。

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