2012年房地产估价师《经营与管理》强化题(五)

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　　1.投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的(　　)。

　　A.前期工作

　　B.初期工作

　　C.前提工作

　　D.项目可行性研究

　　2.对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　3.按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同，合同形式分为(　　)。

　　A.总包合同

　　B.分包合同

　　C.成本加酬金合同

　　D.独立承包合同

　　4.在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　5.从投资的角度来说，城市国有土地或规划中可以转化为(　　)使投资者关注的重点。

　　A.建设用地

　　B.城镇基础设施用地

　　C.可以进行开发利用的土地

　　D.城市国有土地的农村集体土地

　　6.招标文件通常包括(　　)等。

　　A.合同文件

　　B.投标须知

　　C.招标方式

　　D.工程标底

　　7.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有(　　)。

　　A.自我消费

　　B.房地产保值

　　C.房地产增值

　　D.开发利润

　　E.出租收益

　　8.(　　)是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。

　　A.空置量

　　B.空置率

　　C.空置水平

　　D.空置面积

　　9.某开发项目规划建设用地面积为3000m2，总容积率为5.5，已知项目开发周期为1.5年，购买土地使用权后即开始建设，工期为1年，租售期0.5年;地价为1000万元，购买土地使用权手续费为地价的1.5%，项目开发成本为2000元/m2，开发商市场推广费为开发成本的3.5%。贷款利率为10%，销售代理费为销售收入的2.5%，销售税费为销售收入的5.48%，项目的平均售价为5000元/m2，项目可销售面积的比例为90%，问开发商的成本利润率是多少?

　　10.对于物业管理企业的选择有一系列的标准可供遵循，标准通常包括(　　)。

　　A.能否令业主满意

　　B.专业服务水平

　　C.向业主提供信息的能力

　　D.管理计划

　　答案

　　1.D　2.A　3.ABD　4.B　5.D　6.ABC　7.CDE　8.B

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　　9.提示：

　　A.项目总开发价值：

　　a.总建筑面积=3000×5.5=16500m2

　　b.总销售收入=16500×90%×5000=7515万元

　　C.销售税金=7515×5.48%=411.82万元

　　d.项目总开发价值=7515-411.82=7103.18万元

　　B.项目总开发成本：

　　a.土地费用=1000+1000×1.5%=1015万元

　　b.开发成本=165002000=3300万元

　　C.财务费用=1015×[(1+10%)1.5-1]+3300×[(1+10%)-1]=486万元

　　d.市场推广及销售代理费用=3300×3.5%+7515×2.5%=304.38万元

　　e.项目总开发成本=1015+3300+486+304.38=5105.38万元

　　c.开发商成本利润率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100%=39.13%

　　注：主观题答案仅供参考

　　10.ABCD

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　　1.以下关于房地产市场的说法正确的有(　　)。

　　A.由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场

　　B.从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场

　　C.根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场细分方法叠加起来，得到更细的子市场

　　D.市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小

　　2.政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调，前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策具有相应的特殊原则。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　3.价格机制是通过市场发挥作用的，房地产市场的功能，包括(　　)。

　　A.调节房地产市场出现的不均衡现象

　　B.配置存量房地产资源和利益，显示房地产市场需求变化

　　C.使购买者称为房地产“老师”

　　D.确保投资者能够获取收益

　　4.下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有(　　)。

　　A.速动比率

　　B.利息备付率

　　C.偿债备付率

　　D.内部收益率

　　E.资产负债率

　　5.产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(　　)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(EP)。以下关于E和P关系描述正确的是(　　　　)。

　　A.若E=P时，消费者满意

　　B.若E>P 时，消费者不满意

　　C.若E

　　D.E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强

　　6.以下不属于抵押贷款支持证券的是(　　)。

　　A.MBB

　　B.MPT

　　C.CMO

　　D.MSS

　　7.一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是(　　)。

　　A.3%

　　B.75%

　　C.133%

　　D.35%

　　8.对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为(　　)。

　　A.拐点

　　B.盈亏转化点

　　C.盈亏平衡点

　　D.盈亏转折点

　　9.开发项目总投资中资本金或借贷资金所占的比例等变动也会对项目评估结果产生较大的影响。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　10.可出租面积是指单元内的使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　答案

　　1.ACD　2.A　3.B　4.ABCE　5.ABC　6.D　7.B　8.C　4.A　10.B

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　　1.开发项目竣工验收由承包商组织进行。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　2.从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说法错误的是(　　)。

　　A.自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷

　　B.自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求

　　C.自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平

　　D.自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小

　　3.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑(　　)。

　　A.可能的面积组合

　　B.寻租者经营业务的性质

　　C.寻租者经营水平

　　D.寻租者将来扩展办公室面积的计划

　　4.政府管理房地产市场的主要职能不包括(　　)。

　　A.实施有效的宏观调控和市场发育程度建立明晰完备的法制系统

　　B.保障房地产市场参与者的合法权益

　　C.保证新建项目的位置选择权利

　　D.使房地产市场的运作纳入法制轨道

　　5.已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是(　　)万元。

　　A.-41.8

　　B.200

　　C.-166.1

　　D.-200

　　6.过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　7.(　　)是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。

　　A.空置量

　　B.空置率

　　C.空置水平

　　D.空置面积

　　8.投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　9.政府制订干预房地产市场政策的原则不包括下列选项中的(　　)。

　　A.目标的确定性

　　B.通货膨胀的可抵消性

　　C.政策的连续性与协调性

　　D.政策的针对性与导向性

　　10.以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是(　　)。

　　A.由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性

　　B.从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致

　　C.由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险

　　D.由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响

　　答案

　　1.B　2.AC　3.ABD　4.C　5.A　6.B　7.B　8.B　9.B　10.AC

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　　1.以下属于房地产开发投资静态指标的是(　　)。

　　A.成本利润率

　　B.财务内部收益率

　　C.财务净现值

　　D.投资利润率

　　2.在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的(　　)来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证。

　　A.土地供应计划

　　B.城市规划

　　C.国民经济发展计划

　　D.土地需求计划

　　3.债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道包括(　　)。

　　A.债券融资

　　B.信贷融资

　　C.新设项目法人融资

　　D.既有项目法人融资

　　4.进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　5.开发项目总投资包括建设投资和(　　)。

　　A.前期投资

　　B.后续投资

　　C.经营投资

　　D.管理投资

　　6.选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于(　　)。

　　A.选择专业化

　　B.单一市场集中化

　　C.市场专业化

　　D.产品专业化

　　7.当新婚家庭1000个时，住宅的销售量为80套;若新婚家庭有10万个时，住宅的需求量为(　　)套。

　　A.80

　　B.8000

　　C.1000

　　D.100000

　　8.可行性研究的依据包括(　　)。

　　A.城市总体规划

　　B.土地利用总体规划

　　C.企业发展规划

　　D.国民经济发展规划

　　9.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的(　　)风险。

　　A.市场

　　B.财务

　　C.政策

　　D.经营

　　10.(　　)是招标工程的预期价格，是审核投标、评价、决标的重要依据。

　　A.标价

　　B.标底

　　C.报价

　　D.竞价

　　答案

　　1.AD　2.A　3.AB　4.B　5.C　6.B　7.B　8.ABD　9.C　10.B

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　　1.当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　2.收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每(　　)一次。

　　A.月

　　B.季度

　　C.半年

　　D.年

　　3.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的(　　)。

　　A.使用计划

　　B.出租计划

　　C.销售计划

　　D.租售计划

　　4.可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　5.根据投资的对象，房地产投资可以分为(　　)。

　　A.房地产开发投资和购买投资

　　B.土地投资和房屋投资

　　C.建筑材料投资和土地投资

　　D.生产投资和经营投资

　　6.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于(　　)。

　　A.选择专业化

　　B.单一市场集中化

　　C.市场专业化

　　D.产品专业化

　　7.某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额又是多少?

　　8.在对房地产项目进行风险估计与评价时，调查和老师打分法是一个效率高、估算准确的方法。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　9.公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　10.投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　答案

　　1.B　2.A　3.D　4.A　5.A　6.D

　　7.240万;267万

　　提示：P=1000万，n=8，i=12%/4=3%

　　由此推出：

　　房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额

　　=P×i×n=1000×3%×8=240万

　　期末付息方式利息总额

　　=P[(1+i)n-1]=1000×[(1+3%)8-1]=267万元

　　注：主观题答案仅供参考

　　8.B　9.A　10.A

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　　1.已知某笔抵押贷款的年利率是12%，借贷双方约定按月计息，求这笔贷款的实际利率是多少?

　　2.在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是(　　)。

　　A.目标定价法

　　B.价值定价法

　　C.挑战定价法

　　D.成本加定价法

　　3.(　　)制度导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。

　　A.土地出让制度

　　B.土地转让制度

　　C.房地产登记制度

　　D.土地储备制度

　　4.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于(　　)。

　　A.选择专业化

　　B.单一市场集中化

　　C.市场专业化

　　D.产品专业化

　　5.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　6.房屋开发费包括(　　)。

　　A.公共配套设施建设费

　　B.建筑物及构筑物的拆除费

　　C.建筑安装工程费

　　D.基础设施建设费

　　7.(　　)是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

　　A.全面覆盖

　　B.大量定制

　　C.市场专业化

　　D.产品专业化

　　8.下列关于写字楼分类的描述正确的是(　　)。

　　A.写字楼在国内尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

　　B.甲等写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务

　　C.乙等写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美

　　D.丙级写字楼相对于乙级写字楼，租金水平和出租率都偏低

　　9.房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是(　　)。

　　A.借款偿还期

　　B.偿债备付率

　　C.流动比率

　　D.利息备付率

　　10.服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　答案

　　1.12.68%

　　注：主观题答案仅供参考

　　2.D　3.A　4.D　5.B　6.ACD　7.B　8.AC　9.ABD　10.A

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　　1.有关资金的时间价值推论，不正确的一项为(　　)。

　　A.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的

　　B.对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间

　　C.以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论

　　D.当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益

　　2.房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　3.金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括(　　)。

　　A.项目基本情况

　　B.开发商资信水平

　　C.市场分析结果

　　D.财务评价指标

　　4.物业管理的原则包括(　　)。

　　A.专业化管理原则

　　B.社会化原则

　　C.企业化原则

　　D.分散管理原则

　　5.房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好(　　)工作：

　　A.项目策划

　　B.项目方案的设计

　　C.可行性研究

　　D.成本收益分析

　　6.房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　7.进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　8.一般来说，房地产泡沫的成因包括(　　)。

　　A.土地的有限性和稀缺性

　　B.投机需求的膨胀

　　C.金融机构的过度放贷

　　D.政府的监管

　　9.在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种(　　)。

　　A.直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节

　　B.间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成

　　C.直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制

　　D.间接融资是一种可以无限扩展的融资方式

　　10.现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于(　　)元。

　　A.605

　　B.600

　　C.650

　　D.550

　　答案

　　1.A　2.B　3.ACD　4.AB　5.C　6.B　7.B　8.ABC　9.ABCD　10.A

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　　1.在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税后的经销售收入当项目用于出租时，为整个在项目持有期内所有净经营收入的现值累计之和。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　2.划分商业辐射区域时，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的(　　)都来自该区域。

　　A.50%～60%

　　B.60%～70%

　　C.60%～75%

　　D.50%～70%

　　3.年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为(　　)元。

　　A.200

　　B.1200

　　C.1210

　　D.210

　　4.房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括(　　)。

　　A.成本导向定价法

　　B.收益导向定价法

　　C.竞争导向定价法

　　D.购买者导向定价法

　　5.对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按(　　)两种情况，按年计征，分期缴纳。

　　A.租金征收

　　B.净经营收入征收

　　C.税后利润征收

　　D.房产原值征收

　　6.根据(　　)的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

　　A.房地产交易方式

　　B.房地产交易顺序

　　C.购买房地产目的

　　D.房地产类型

　　7.房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　8.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于(　　)等因素。

　　A.行业基准收益率

　　B.政府政策

　　C.通货膨胀率

　　D.内部收益率

　　E.投资者的目标收益率

　　9.最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　10.房地产是实物资产，不是虚拟资产，因此不会产生泡沫。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　答案

　　1.A　2.C　3.A　4.ACD　5.AD　6.A　7.B　8.ABC　9.A　10.B

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　　1.房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　2.一种产品差别值开发的前提条件包括(　　)。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性

　　A.①②④

　　B.①②③④

　　C.⑤⑥⑦⑧

　　D.⑤⑥⑧

　　3.许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　4.房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是(　　)。

　　A.借款偿还期

　　B.偿债备付率

　　C.流动比率

　　D.利息备付率

　　5.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有(　　)。

　　A.自我消费

　　B.房地产保值

　　C.房地产增值

　　D.开发利润

　　E.出租收益

　　6.开发商的主要合同关系通常包括(　　)等。

　　A.保险合同

　　B.分包合同

　　C.销售合同

　　D.勘察设计合同

　　E.加工合同

　　7.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的(　　)。

　　A.损益表

　　B.资金

　　C.资本金现金流量表

　　D.全投入现金流量表

　　8.债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　9.内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。(　　)

　　A.对

　　B.错

　　10.随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是(　　)。

　　A.金融业的发展

　　B.信息、通讯技术水平的提高

　　C.生产方式和工作方式的转变

　　D.经济巨头市场投资的变动

　　答案

　　1.A　2.AC　3.A　4.ABD　5.CDE　6.CD　7.D　8.B　9.B　10.D