2013年房地产估价师考试经营与管理考前练习3

　　计算题(共2题，每题10分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。)

　　1. 某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率 为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少?如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少?若抵押贷款宽限两年，(还息不还本，)剩余6年内按月等[额偿还，则月还款额是多少?月收入应为多少?

　　答案：

　　(1)贷款数额P= 15×(1-25%)=112500元，i=15%/12=1.25%,n=12×8=96月

　　n,=12×6=72月

　　(2) 月还款额为:

　　A=P•i•(1+i)n/[(1+i)n-1]

　　=112500*1.25%*(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元

　　该人月收入为2018.86/40%=5047.15元

　　(3) 前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则

　　A=P•i•(1+i)n,/[(1+i)n,-1]

　　=112500*1.25%*(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元

　　该人月收入为2378.81/40%=5947.04元.

　　2. 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元，开发商自有资金的投入为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%，还款从获得租金收入的年份开始，15年内以每年等额还本付息的方法偿付，开发商通过与其它的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示，请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部和自有资金投入的角度，判断该投资项目是否能满足要求。(不考虑营业税、所得税等税费影响。)

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