2013年房地产估价师考试理论与方法考前练习九

　　一.单选题：

　　1.某公司发行总面额为800~f元的债券，票面利率为12%，发行费用率为4%，发行价格为900万元，公司所得税税率为33%，则该债券的发行成本为( )。

　　A.12.50%

　　B.11.11%

　　C.8.38%

　　D.7.44%

　　标准答案：d

　　考生答案：

　　本题分数：5.56

　　本题得分：0

　　解析：

　　2.收益法的理论依据是 ( )

　　A.生产费用价值论

　　B.经济原理

　　C.替代原理

　　D.预期原理

　　标准答案：d

　　考生答案：

　　本题分数：5.56

　　本题得分：0

　　解析：生产费用价值论是成本法的理论论据，替代原理是市场法的理论依据。

　　3.用收益法计算房地产价格，若净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，则V=( )

　　A.∞

　　B.n*A

　　C.A

　　D.0

　　标准答案：b

　　考生答案：

　　本题分数：5.56

　　本题得分：0

　　解析：做这个题的关键是要选对收益法的公式，我们根据报酬资本化法最一般的公式： V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)* (1+Y2)]+… +An/[(1+Y1)*(1+Y2)*… (1+Yn)] 由于净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，所以代入上面的公式可以得到：V=A*n 。

　　4.评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会( )

　　A.越高

　　B.越低

　　C.不变

　　D.难说

　　标准答案：b

　　考生答案：

　　本题分数：5.56

　　本题得分：0

　　解析：收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的，收益性房地产的价值高低主要取决于未来净收益、获得净收益的可靠性和获得净收益期限的长短三个因素。其中，未来净收益越大，房地产价值就越高，反之就越低。

　　5.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )

　　A.4858

　　B.5200

　　C.2700

　　D.6264

　　标准答案：b

　　考生答案：

　　本题分数：5.56

　　本题得分：0

　　解析：

　　6.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为( )万元

　　A.100

　　B.42

　　C.63

　　D.77

　　标准答案：a

　　考生答案：

　　本题分数：5.56

　　本题得分：0

　　解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100万元。

　　7.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元

　　A.225.00

　　B.237.50

　　C.381.25

　　D.395.83

　　标准答案：c

　　考生答案：

　　本题分数：5.56

　　本题得分：0

　　解析：

　　二.多选题：

　　1.有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：( )。

　　A.可获净收益的大小

　　B.可获净收益期限的长短

　　C.获得该净收益的可靠性

　　E.建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱

　　标准答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本题分数：11.12

　　本题得分：0

　　解析：收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小――未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低;②获得净收益的可靠性――获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低;③获得净收益期限的长短――获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。E的说法是错误的。

　　2.收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益的房地产，如( )等房地产。

　　A.农地和商业

　　B.旅馆和餐饮

　　C.写字楼

　　D.公寓

　　标准答案：A, B, C, D

　　考生答案：

　　本题分数：11.12

　　本题得分：0

　　解析：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、 商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库 (用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所 属的这类房地产有获取收益的能力即可。

　　4.收益法适用的条件，是房地产的{ }都易于量化。

　　A.收益 B.风险

　　C.价值 D.金额

　　标准答案：A, B

　　考生答案：

　　本题分数：11.12

　　本题得分：0

　　解析：收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

　　5.收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是( )。

　　A.净收益每年不变为A B.报酬率大于零为Y

　　C.收益年限n为无限年 D.报酬率为零

　　标准答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本题分数：11.12

　　本题得分：0

　　解析：见教材。

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