2013年房地产估价师考试理论与方法考前练习十

　　一.单选题：

　　1.净收益率与运营费用率的关系是( )

　　A.净收益率=运营费用率

　　B.净收益率>运营费用率

　　C. 净收益率<运营费用率

　　D. 净收益率+运营费用率=1

　　标准答案：d

　　考生答案：

　　本题分数：6.67

　　本题得分：0

　　解析：净收益率与运营费用率的关系是一种互补的关系。

　　2.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益作为估价依据。

　　A.类似房地产的客观

　　B.类似房地产的实际

　　C.类似房地产的最高

　　D.类似房地产的最低

　　标准答案：a

　　考生答案：

　　本题分数：6.67

　　本题得分：0

　　解析：类似房地产的最高、最低、实际价格只是一些偶然因素在起作用，并不能代表社会平均的收益水平。

　　3.与报酬率性质不同的名词有( )

　　A.利息率

　　B.折现率

　　C.内部收益率

　　D.空置率

　　标准答案：d

　　考生答案：

　　本题分数：6.67

　　本题得分：0

　　解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。

　　4.在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据( )确定收益年限。

　　A.土地的整个使用年限

　　B.土地的剩余使用年限

　　C.建筑物的整个使用年限

　　D.建筑物的整个使用年限

　　标准答案：b

　　考生答案：

　　本题分数：6.67

　　本题得分：0

　　解析：土地取得收益的时间是与该块土地实际相关的剩余使用年限决定的。

　　5. 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是( )

　　A.700000元

　　B.695554元

　　C.777268元

　　D.800500元

　　标准答案：c

　　考生答案：

　　本题分数：6.67

　　本题得分：0

　　解析：

　　二.多选题：

　　1.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( )

　　A.所得税

　　B.土地摊提费

　　C.改扩建费

　　D.房屋火灾保险费

　　标准答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本题分数：13.34

　　本题得分：0

　　解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。

　　2.求取报酬率的方法有( )

　　A.累加法

　　B.市场提取法

　　C.投资报酬率排序插入法

　　D.实际观察法

　　标准答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本题分数：13.34

　　本题得分：0

　　解析：D是求建筑物折旧的方法。

　　3.可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )

　　A.商业利润

　　B.净运营收益

　　C.潜在毛收入

　　D.有效毛收入

　　标准答案：B, C, D

　　考生答案：

　　本题分数：13.34

　　本题得分：0

　　解析：A不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。

　　4.在收益法中，下列哪一种说法是正确的( )

　　A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率

　　B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率

　　C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率

　　D.报酬率与投资风险正相关

　　标准答案：A, D

　　考生答案：

　　本题分数：13.34

　　本题得分：0

　　解析：BC正确的说法应该是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率，投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。

　　5.报酬率=( )+风险调整值-投资带来的优惠

　　A.无风险报酬率

　　B.安全利率

　　C.经济增长率

　　D.银行贷款利率

　　标准答案：A, B

　　考生答案：

　　本题分数：13.34

　　本题得分：0

　　解析：根据累加法，报酬率=无风险报酬率+风险补偿率-投资带来的优惠，无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率， CD均不是无风险报酬率。

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